Stanovi 12,7 posto skuplji nego lani: Zagreb ubrzava, obala usporava

Ljeto je, barem kad je riječ o cijenama stanova, prošlo bez ikakvog predaha. Stambene nekretnine u Hrvatskoj u drugom su tromjesečju 2026. bile u prosjeku 12,7 posto skuplje nego godinu ranije, a samo od travnja do lipnja cijene su porasle 2,7 posto. Za usporedbu, u eurozoni je godišnji rast iznosio četiri posto, a u cijeloj Europskoj uniji 4,7 posto.

Na prvi pogled riječ je o još jednoj u nizu vijesti koje kupce ostavljaju bez riječi. No kad se brojke rastave na dijelove, slika postaje zanimljivija. Rast se usporava, ali ne svugdje. Zagreb ponovno ubrzava, obala se hladi, a stari stanovi poskupljuju brže od novih. Upravo te razlike govore više o tome što nas čeka nego sam prosjek.

Rast i dalje dvoznamenkast, ali sve sporiji

Godišnja stopa od 12,7 posto najniža je u posljednjih godinu dana. U trećem tromjesečju 2025. cijene su rasle 13,3 posto, u četvrtom čak 15,9 posto, a u prvom ovogodišnjem tromjesečju 14,3 posto. Krivulja se, dakle, polako spušta. To nije pad cijena, nego sporiji rast, i tu razliku vrijedi imati na umu svaki put kad netko najavi da „tržište puca“.

Hrvatska je pritom i dalje u samom europskom vrhu. Brže od nas cijene su u istom razdoblju rasle tek u Portugalu, Bugarskoj, Litvi i Slovačkoj. Španjolska je s nešto više od 12 posto praktički uz nas, dok su u Njemačkoj cijene gotovo stale, a u Francuskoj su čak blago pale. Kupac iz Münchena ili Beča koji danas razmišlja o stanu na Jadranu više ne dolazi na tržište koje je jeftino u odnosu na njegovo, nego na tržište koje već godinama raste osjetno brže od onoga kod kuće.

Uz to dolazi i podatak koji se u raspravama često gura u stranu: plaće rastu, ali sporije od cijena. Prosječna neto plaća u srpnju iznosila je 1.540 eura, nominalno 7,2 posto više nego lani, a medijalna 1.346 eura. Kad stanovi poskupljuju gotovo 13 posto, a plaće sedam, jaz se svake godine malo širi. Procjene priuštivosti pokazuju da otprilike dvije trećine njezina pada otpada upravo na to što cijene bježe plaćama, a tek manji dio na skuplje kredite.

Zagreb ubrzava, obala se hladi

Regionalne razlike najzanimljiviji su dio cijele priče. U Zagrebu su cijene u godinu dana porasle 15,7 posto, a samo od prvog do drugog tromjesečja 4,1 posto. Godinu ranije zagrebački godišnji rast bio je 12,2 posto, što znači da glavni grad ne usporava, nego ubrzava. Priuštivost stana u Zagrebu danas je za više od četvrtine lošija nego na vrhuncu 2017., a samo u posljednjih godinu dana pala je za oko sedam posto.

Na Jadranu je slika obrnuta. Godišnji rast spustio se na devet posto, s 12,3 posto koliko je iznosio godinu ranije, a tromjesečni na skromnih 1,2 posto. Obala je i dalje najskuplji dio zemlje i cijene ondje ne padaju, ali je zamah očito slabiji. Dio objašnjenja leži u turizmu: kad sezone donose sve manje rasta, a troškovi držanja apartmana rastu, investicijski kupci postaju oprezniji i manje su spremni platiti bilo koju traženu cijenu.

Najveći rast, 15,8 posto, bilježi pak skupina koja se u statistici skromno zove „ostalo“, a obuhvaća sve izvan Zagreba i obale, od Slavonije do Međimurja. Taj dio Hrvatske od 2023. poskupljuje brže od ostatka zemlje, u prosjeku oko 16 posto godišnje. Plaće ondje rastu, ali cijene stanova još brže, pa je priuštivost u kontinentalnim gradovima pala na najnižu razinu od 2016.

Ovo je, po mom mišljenju, najvažnija poruka cijelog izvješća. Kontinentalni gradovi dugo su bili utočište za one koje su Zagreb i more cjenovno istisnuli. Taj se prostor ubrzano sužava. Tko je planirao pričekati pa kupiti u Osijeku ili Varaždinu „jer je ondje jeftinije“, mora računati s time da su se i ti gradovi u međuvremenu dobrano pomaknuli.

Zašto stari stanovi poskupljuju brže od novih

Postojeći stanovi u godinu su dana poskupjeli 14,1 posto, a novi 9,2 posto. Na tromjesečnoj razini razlika je još izraženija: 3,4 posto prema samo 0,8 posto. Kad se pogleda dulje razdoblje, rezultat je gotovo nevjerojatan. U posljednjih deset godina postojeći su stanovi poskupjeli oko 163 posto, a novi oko 103 posto.

Objašnjenje je prilično prozaično. Novogradnja je već skupa i njezine su cijene sve bliže granici koju kupci mogu podnijeti. Prosječan kvadrat novog stana koji su tvrtke prodavale u prvoj polovini godine stajao je 3.012 eura, 8,9 posto više nego godinu ranije. Kupci kojima je to previše okreću se starijim stanovima, a veća potražnja podiže i njihove cijene. Stan iz sedamdesetih u dobrom kvartu, s kupaonicom starom dvadesetak godina i bez lifta, danas se često nudi po cijeni koja je novogradnji još prije nekoliko godina bila nedostižna.

Paradoks je u tome što je novogradnja danas, gledano kroz odnos cijene i plaća, relativno priuštivija od starogradnje. To ne znači da je jeftina, nego da je starogradnja u toj utrci nadoknadila velik dio zaostatka. Kupcu koji uspoređuje dvosoban stan iz osamdesetih kojem treba temeljita obnova i nešto manji novi stan s garažnim mjestom i visokim energetskim razredom, razlika u konačnom trošku često je manja nego što pokazuju oglasi. U računicu treba uključiti obnovu, koja nikad nije jeftina, i niže režije koje donosi nova gradnja.

Cijene gore, kupoprodaja dolje

Uz indeks cijena ove se godine objavljuju i podaci o broju prodanih stambenih nekretnina, i oni na prvi pogled izgledaju dramatično. U drugom tromjesečju prodano je 33,3 posto manje stanova i kuća nego godinu ranije, a vrijednost prodaje bila je manja za 24,5 posto. Kod postojećih nekretnina pad je iznosio gotovo 36 posto, kod novih 25 posto. U odnosu na prvo tromjesečje promet je doduše porastao za 23 posto, ali to je dijelom i uobičajeno proljetno oživljavanje.

Te brojke treba uzeti s rezervom. Svi podaci za drugo tromjesečje službeno su označeni kao privremeni jer su se bitno promijenile okolnosti u kojima porezna administracija dostavlja podatke o transakcijama. Dio kupoprodaja prijavljuje se i obrađuje sa zakašnjenjem, a podaci za 2024. naknadno su povećani za oko devet posto. Analitičari upozoravaju i na to da je prošle godine pad zabilježen gotovo podjednako u svim vrstama nekretnina, od stanova do parkirnih mjesta i poljoprivrednog zemljišta, što prije upućuje na način obrade podataka nego na stvarno stanje tržišta.

Ipak, nema sumnje da se nešto mijenja. Agenti na terenu potvrđuju da se razlika između tražene i postignute cijene povećava, da se nekretnine prodaju dulje i da se proda tek dio oglašenih. Cijene ne padaju ponajprije zato što većina prodavatelja nije pod pritiskom. Mogu čekati, a mnogi i čekaju. S druge strane, ukupni iznos stambenih kredita i dalje raste oko 12,5 posto godišnje, a namjera kupnje stana u anketama potrošača najviša je otkad se mjeri. To nije slika tržišta pred slom.

Što to znači za kupce i prodavatelje

Za kupca je najvažnije shvatiti da se njegov pregovarački položaj polako popravlja, iako se to još ne vidi u prosjecima. Kad se nekretnine prodaju sporije, prodavatelj koji je stan oglasio prije pet ili šest mjeseci i još ga nije prodao realno je otvoreniji za razgovor od onoga koji je oglas objavio jučer. Isplati se pratiti koliko je dugo oglas aktivan i je li cijena već korigirana.

Računica pritom mora biti trezvena. Uzmimo za primjer stan koji je prije godinu dana vrijedio 160 tisuća eura. Uz zagrebački prosjek od 15,7 posto danas bi vrijedio oko 185 tisuća, dakle 25 tisuća eura više, što je šesnaestak prosječnih neto plaća. Čekanje u nadi da će cijene pasti zato zna skupo koštati, ali jednako je riskantno u žurbi kupiti stan koji je precijenjen s obzirom na kvart i stanje u kojem se nalazi.

Prodavateljima poruka nije ništa manje jasna. Vrijeme kad je svaki stan nalazio kupca za nekoliko tjedana, bez obzira na traženu cijenu, polako prolazi, osobito na obali. Tko danas oglasi stan deset ili petnaest posto iznad tržišne vrijednosti, riskira da oglas mjesecima stoji, a svaka kasnija korekcija kupcima šalje signal da s nekretninom nešto nije u redu. Mnogo je pametnije od početka krenuti s realnom cijenom. Dobru polaznu točku daje usporedba sa sličnim oglasima u istom kvartu na svehrnekretnine.com ili naš alat za procjenu vrijednosti nekretnine, koji pomaže da očekivanja ne odlutaju predaleko od tržišta.

Kamo idu cijene

Nagli pad cijena ne treba očekivati. Hrvatska bi ove godine trebala dovršiti oko 19.500 stanova, najviše od 2008., ali to je i dalje premalo da bi preokrenulo trend u gradovima u kojima potražnja počiva na rekordnoj zaposlenosti, rastu plaća i velikoj štednji kućanstava. Istodobno se izdaje manje građevinskih dozvola, što znači da bi ponuda novih stanova za dvije-tri godine mogla ponovno biti tanja.

Realniji je scenarij postupno usporavanje. Godišnje stope od 15 i više posto na razini cijele zemlje vjerojatno su iza nas, a jednoznamenkasti rast tijekom iduće godine ne bi trebao iznenaditi, osobito na obali, gdje se kočenje već vidi. Zagreb i kontinentalni gradovi zasad idu suprotnim smjerom i upravo će oni odlučiti kako će izgledati sljedeća izvješća. Za kupca to znači da ne mora paničariti, ali ni čekati čudo. Za prodavatelja, da kupaca i dalje ima, samo više ne prihvaćaju svaku cijenu.