Zagreb od 2027. diže porez na prazne stanove na 8 eura po kvadratu: tko plaća, koliko i kako ga legalno izbjeći

Gradska skupština u petak je izglasala ono što se najavljivalo cijeli tjedan: od 1. siječnja 2027. porez na nekretnine u Zagrebu raste s pet na osam eura po četvornom metru godišnje. Za odluku je glasovalo 24 zastupnika, protiv ih je bilo sedam, a rasprava je bila onakva kakvu biste i očekivali kad se diraju stanovi i novčanici. Jedni govore o porezu na prazne stanove koji će pokrenuti tržište najma, drugi o nametu koji neće riješiti ništa.

Prije nego što se uključite u tu raspravu, vrijedi mirno pogledati brojke. Velika većina Zagrepčana ovaj porez neće platiti ni centa. Onima koje se tiče, poskupljenje je ozbiljno: 60 posto više nego dosad.

Tko plaća, a tko ne

Porez na nekretnine nije porez na sve stanove, nego na stanove u kojima nitko stalno ne živi. To je ključna razlika koju mnogi i dalje miješaju. Ako živite u vlastitom stanu, ne plaćate ništa i za vas se ništa ne mijenja. Isto vrijedi ako u stanu koji je na vas uknjižen stalno živi netko drugi, primjerice vaše punoljetno dijete ili roditelj.

Oslobođeni su i vlasnici koji stan iznajmljuju dugoročno, za stalno stanovanje. Uvjet je da je stan u najmu najmanje deset mjeseci u kalendarskoj godini i da je ugovor prijavljen Poreznoj upravi. Ne mora to biti jedan te isti podstanar: ako se jedan iseli u svibnju, a drugi useli u lipnju, razdoblja se zbrajaju. Porez se ne plaća ni na nekretnine kojima je stambena namjena onemogućena, dakle bez priključaka i osnovne infrastrukture, ni na one oštećene u prirodnim nepogodama.

Plaćaju ga, ukratko, tri skupine vlasnika:

• oni čiji stan stoji prazan ili se koristi tek povremeno, primjerice kad dođu u Zagreb nekoliko puta godišnje,
• oni koji stan iznajmljuju turistima kratkoročno, preko Airbnba, Bookinga ili sličnih platformi, a sami u njemu ne žive,
• oni čiji je stan u najmu kraće od deset mjeseci u godini ili najam nije uredno prijavljen.

Obveznik je uvijek vlasnik, nikad podstanar. Tu obvezu nije moguće ugovorom prebaciti na najmoprimca, pa klauzule tipa „porez na nekretnine plaća najmoprimac“ nemaju pravnu težinu. Gleda se tko je vlasnik na dan 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje.

Koliko to iznosi u eurima

Izračun je jednostavan: korisna površina stana puta osam eura. Korisna površina ne mora se poklapati s kvadraturom koju ste vidjeli u oglasu, jer se računa prema pravilima koja vrijede za izračun zaštićene najamnine, ali za grubu procjenu dovoljna je i ona iz rješenja o komunalnoj naknadi.

Uzmimo nekoliko tipičnih zagrebačkih stanova. Garsonijera od 30 kvadrata dosad je vlasnika stajala 150 eura godišnje, a od 2027. stajat će 240 eura. Za stan od 50 kvadrata iznos raste s 250 na 400 eura. Prazan dvosoban stan od 60 kvadrata, recimo naslijeđen od bake na Trešnjevci, umjesto 300 eura donijet će rješenje na 480 eura. Kod većeg stana od 85 kvadrata razlika je osjetnija: s 425 na 680 eura, dakle 255 eura više svake godine.

Gledano na mjesečnoj razini, to je za stan od 60 kvadrata 40 eura. Nije zanemarivo, ali nije ni iznos koji će nekoga natjerati da proda stan vrijedan dvjesto i više tisuća eura. Upravo je to jedna od glavnih zamjerki oporbe, na koju se vraćamo nešto niže.

Za iznajmljivače turistima porez na nekretnine dolazi povrh paušalnog poreza na dohodak od iznajmljivanja. Riječ je o dva potpuno odvojena poreza, pa činjenica da već plaćate paušal ne oslobađa vas ovoga. Jedina iznimka je domaćin koji u istoj nekretnini i sam stalno živi, a dio iznajmljuje gostima.

Zagreb na samom vrhu ljestvice

Zakon gradovima i općinama dopušta raspon od 0,60 do 8 eura po kvadratu. Zagreb je dosad bio na pet eura, jednako kao Rijeka i Split, koji je ove godine stopu podigao s 1,99 eura. Osijek, Zadar i Varaždin i dalje primjenjuju zakonski minimum od 60 centi. Osam eura dosad su naplaćivali tek manji obalni gradovi poput Biograda na Moru, Nina i Malog Lošinja, gdje je pritisak turističkog najma najjači. Dubrovnik je išao drugim putem i uveo zone, pa se porez ondje kreće od 60 centi na otocima do pet eura u najužem središtu.

Zagreb je, dakle, prvi veliki grad koji ide na maksimum i to jednako za cijeli grad. Za istu kvadraturu vlasnik praznog stana u Sesvetama platit će jednako kao vlasnik praznog stana na Gornjem gradu. Oporba je upravo tu povukla najoštriju crtu, upozoravajući da je zakon gradu ostavio mogućnost određivanja poreza po zonama, ulicama i naseljima, a Grad je nije iskoristio.

Hoće li to stvarno pokrenuti prazne stanove

Gradska vlast barata procjenom da je u Zagrebu oko 55 tisuća praznih stanova, otprilike šestina od ukupno 350 tisuća stambenih jedinica. Navodi i podatak da na jedan stan u dugoročnom najmu dolazi pet stanova u kratkoročnom. Cilj je jasan: dio tih stanova vratiti na tržište najma ili prodaje i tako barem malo ohladiti cijene.

Moje je mišljenje da porez sam po sebi to neće postići, ali da nije ni bez učinka. Vlasniku koji stan kupuje kao štednju i očekuje da mu vrijednost godišnje raste deset i više posto, 480 eura poreza je sitnica. On neće ništa mijenjati. Drukčija je računica za vlasnika naslijeđenog stana koji ga drži „za svaki slučaj“, ne zna što bi s njim i nikad nije sjeo izračunati koliko ga to stoji. Kad se porez, komunalna naknada, pričuva i režije zbroje, prazan stan od 60 kvadrata lako dođe i do tisuću eura godišnje troška bez ikakvog prihoda. Takvim vlasnicima viši porez može biti povod da konačno donesu odluku.

Kod kratkoročnog najma situacija je zanimljivija. Zagreb nije more i sezona je kraća, a dobar dio apartmana u središtu grada već danas teško puni kalendar izvan proljeća i jeseni. Ako se uz pad popunjenosti pojavi i viši porez, dio iznajmljivača ozbiljno će usporediti zaradu od turista s mirnim dugoročnim najmom, u kojem nema poreza na nekretnine, nema čišćenja nakon svakog gosta i nema praznih tjedana.

Što napraviti već sada

Nova stopa vrijedi od 2027., ali ono što napravite sljedećih mjeseci odredit će hoćete li je uopće platiti. Nekoliko praktičnih koraka:

Ako stan želite dati u dugoročni najam, računajte na kalendar. Da bi najam u 2027. trajao deset mjeseci, podstanar mora useliti najkasnije početkom ožujka. Sklopite pisani ugovor sukladno Zakonu o najmu stanova i prijavite ga Poreznoj upravi. Bez prijave nema oslobođenja, koliko god stan stvarno bio iznajmljen. Ujedno ćete morati plaćati porez na dohodak od najma, pa računicu napravite na neto iznosu.

Ako u stanu stalno živi član obitelji, pobrinite se da to može dokazati. Sama prijava prebivališta nije dovoljna. Porezna gleda i stvarno korištenje, pa pomaže kad računi za struju, plin i vodu glase na osobu koja ondje živi i kad potrošnja odgovara stvarnom stanovanju.

Ako je stan neuseljiv, primjerice bez priključaka ili u lošem stanju nakon potresa, to morate prijaviti i dokazati do 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje. Isti rok vrijedi za svaku promjenu površine ili namjene koja nije evidentirana kod komunalne naknade. Za neprijavljivanje podataka zakon predviđa kazne od 1.000 do 6.630 eura, pa se ne isplati čekati.

Ako dvojite između zadržavanja i prodaje, sad je pravi trenutak da napravite stvarnu računicu umjesto procjene napamet. Provjerite koliko slični stanovi u vašem kvartu trenutačno vrijede i koliko se traži za najam, primjerice pretraživanjem oglasa na svehrnekretnine.com ili alatom za procjenu vrijednosti nekretnine. Kad imate realnu cijenu, puno je lakše odlučiti isplati li se stan držati praznim.

Kad rješenje jednom stigne, porez se plaća u roku od 15 dana od dostave. Ako smatrate da je rješenje pogrešno, primjerice zato što u stanu živite, podnesite žalbu u roku. Iskustvo s prvim rješenjima, kad su zbog neusklađenih evidencija ona stizala i ljudima koji žive u vlastitim stanovima, pokazalo je da se to događa češće nego što bi trebalo.

Što to znači za tržište

Kratkoročno, ne treba očekivati val prodaja ni nagli pad cijena. Iznos je prenizak da bi preokrenuo ulaganje u nekretnine. Ono što se može dogoditi jest postupno povećanje ponude stanova za dugoročni najam, osobito u kvartovima izvan samog središta, gdje kratkoročni najam ionako donosi manje. To bi najviše osjetili podstanari, kojima bi veći izbor mogao donijeti i nešto razumnije cijene.

Za kupce koji stan kupuju kao investiciju poruka je jednostavna: u izračun povrata od iduće godine uključite i osam eura po kvadratu za svaki mjesec u kojem stan neće biti dugoročno iznajmljen ili u kojem nitko u njemu neće živjeti. Prazan stan u Zagrebu od 2027. više nije besplatna štednja. To je imovina koja ima svoju godišnju cijenu, a odluka hoćete li je plaćati u velikoj je mjeri u vašim rukama.