ESB opet diže kamate: isplati li se još stambeni kredit s promjenjivom stopom

Tko je ove jeseni sjeo s bankarom razgovarati o stambenom kreditu, vjerojatno je dobio dvije ponude na istom papiru. Jedna nudi kamatu koja se ne mijenja dvadeset ili trideset godina. Druga nudi nižu kamatu u prvih pet godina, a nakon toga „euribor plus marža“. Razlika u početnoj rati obično je tridesetak do pedesetak eura mjesečno, dovoljno da se većina ljudi bez puno razmišljanja odluči za jeftiniju opciju. Upravo tu odluku vrijedi ove godine promisliti dvaput, jer se kamatni ciklus u Europi okrenuo.

Europska središnja banka podigla je ključne kamatne stope u rujnu, drugi put ove godine. Stopa na novčani depozit, koja je prvo u lipnju s dva narasla na 2,25 posto, od 16. rujna iznosi 2,50 posto. Razlog nije pregrijana potražnja, nego energija: sukob na Bliskom istoku digao je cijene nafte i plina, a inflacija u europodručju u rujnu je dosegnula 3,8 posto. U Hrvatskoj je još viša, prema prvoj procjeni oko 4,7 posto. Iduća odluka o kamatama donosi se 29. listopada, a većina ekonomista i tržišta zasad očekuje da će tada stope ostati iste. Puno ih je, međutim, uvjereno da slijedi još jedno povećanje u prosincu, a dio ne isključuje ni treće početkom iduće godine.

Što se već promijenilo u bankama

Na hrvatske kredite odluke iz Frankfurta stižu s odmakom, ali stižu. Od 1. listopada dvije velike banke podigle su kamate na nove stambene kredite, jedna za četvrtinu postotnog boda, druga za desetinu do dvije desetine. Ostale zasad tvrde da ne mijenjaju cjenike, a bankarsko udruženje upozorava da se iz pojedinačnih poteza ne smije zaključivati o općem trendu. Razumljivo je zašto to kažu: prosječna kamata na nove stambene kredite u kolovozu bila je 2,91 posto, gotovo jednako kao godinu ranije, dok je prosjek europodručja oko 3,5 posto. Hrvatska je i dalje među zemljama u kojima je stan najjeftinije financirati.

No ta je slika snimljena prije rujanskog povećanja. Šestomjesečni euribor, najčešći parametar za promjenjive kamate, prije godinu dana bio je oko dva posto, a ove jeseni kreće se oko 2,6 do 2,7 posto. Fiksne kamate banke formiraju prema cijeni vlastitih izvora i dugoročnim tržišnim stopama, a i one su ovih mjeseci krenule gore. Najpovoljnije fiksne ponude na cijeli rok danas su nešto iznad tri posto, a kombinirane, s prvih pet godina fiksno, počinju malo ispod tri.

Zanimljivo je i ponašanje samih banaka. U 2024. gotovo svi novi stambeni krediti, njih 99,7 posto, ugovoreni su s fiksnom kamatom. Lani je udio bio 98,4 posto, a u prvih pet mjeseci ove godine pao je na 87,7 posto. Banke su ponovno počele gurati kombinirane modele, i to s razlogom: rizik budućeg rasta kamata time prebacuju na klijenta. Središnja banka zato je javno upozorila građane da dobro izračunaju što im znači rast kamate za jedan ili dva postotna boda prije nego što potpišu.

Računica na primjeru od 150.000 eura

Uzmimo kredit koji je danas sasvim tipičan za stan u Zagrebu ili Splitu: 150.000 eura na 25 godina. Uz fiksnu kamatu od 3,25 posto rata iznosi otprilike 731 euro i takva ostaje do zadnjeg dana. Ukupno se banci vrati oko 219.300 eura.

Kombinirani kredit uz 2,79 posto fiksno u prvih pet godina daje ratu od oko 695 eura. To je 36 eura mjesečno manje, odnosno nešto više od 2.100 eura uštede u pet godina. Nakon toga ostaje dug od približno 127.700 eura, a kamata postaje šestomjesečni euribor plus marža od, recimo, 0,98 postotnih bodova. Tu počinje lutrija:

• ako euribor ostane oko današnjih 2,6 posto, rata naraste na oko 746 eura, a ukupni trošak praktički je jednak fiksnom kreditu;
• ako euribor padne na 1,8 posto, rata ostaje oko 694 eura i ukupno se uštedi oko 11.000 eura;
• ako se euribor vrati na 3,6 posto, rata skače na oko 814 eura;
• ako dosegne 4,1 posto, gdje je bio u jesen 2023., rata je oko 849 eura, a ukupno se plati oko 26.000 eura više nego uz fiksnu kamatu.

Iz te tablice proizlazi nešto što bankari rijetko kažu naglas. Kombinirani kredit isplati se samo ako kamate za pet godina budu niže nego danas. Ako ostanu iste, dobili ste pet godina nešto niže rate i potom isti trošak. Ako narastu, platit ćete razliku, i to u fazi otplate kada još dugujete veći dio glavnice. Drugim riječima, uz današnje odnose cijena fiksna kamata ne košta vas puno više, a štiti vas od scenarija koji se upravo razvija pred našim očima.

Postoji i zakonska kočnica koju vrijedi poznavati. Za stambene kredite ugovorene do kraja ove godine nominalna promjenjiva kamata u eurima ne smije biti viša od 3,84 posto, a efektivna kamatna stopa, u koju ulaze i naknade, ne smije prijeći 5,40 posto. Neke ponude danas su već na samoj granici promjenjive stope. Važno je razumjeti da se to ograničenje odnosi na trenutak potpisivanja ugovora. Ono vam ne jamči kakva će kamata biti za šest ili sedam godina, kada se kombinirani kredit prebaci na euribor.

Kome ipak paše promjenjiva kamata

Bilo bi pogrešno reći da je kombinirani kredit uvijek loš izbor. Za neke kupce ima smisla. Ako znate da ćete stan prodati ili kredit vratiti unutar pet do sedam godina, recimo zato što kupujete manji stan kao međukorak ili očekujete nasljedstvo ili prodaju druge nekretnine, niža rata u razdoblju fiksiranja čista je ušteda, a promjenjivi dio vas se gotovo i ne tiče. Isto vrijedi za one koji planiraju veće izvanredne otplate, jer svaki euro vraćen ranije smanjuje dug na koji će se kasnije računati euribor.

Kod promjenjive kamate postoje i dvije zaštite koje ljudi često ne znaju. Banka mora najmanje 15 dana unaprijed najaviti povećanje stope, a u tri mjeseca od te obavijesti kredit se može prijevremeno otplatiti bez naknade. U praksi to znači da imate vremena refinancirati se kod druge banke ako vam se uvjeti ne sviđaju. Ali refinanciranje nije besplatno ni sigurno, jer ovisi o vašoj kreditnoj sposobnosti u tom trenutku i o tome što banke tada nude.

Za većinu obitelji koje kupuju stan u kojem namjeravaju živjeti dugi niz godina, s ratom koja već sada uzima dobar dio kućnog budžeta, fiksna kamata ostaje mirniji izbor. Razlika od tridesetak eura mjesečno nije zanemariva, ali je manja od cijene neprospavanih noći kad euribor krene gore.

Hoće li više kamate spustiti cijene stanova

Kratki odgovor: ne odmah, i vjerojatno ne puno. Kamate rastu postupno, a hrvatske su još ispod europskog prosjeka. Stanovi u Hrvatskoj nastavljaju poskupljivati dvoznamenkastim stopama, a velik dio kupnji, osobito na obali, plaća se gotovinom ili kreditom uzetim u inozemstvu. Na te kupce Frankfurt ima slab utjecaj.

Ipak, kombinacija viših kamata i strožih pravila središnje banke o tome koliko se tko smije zadužiti ima učinak na rubu tržišta. Kupac koji je u ljeto mogao dobiti 160.000 eura kredita, danas uz istu plaću možda dobiva 150.000. Taj kupac više ne može platiti traženu cijenu stana od 200.000 eura, nego traži jeftiniji ili pregovara. Prodavatelji u Zagrebu, gdje je broj kupoprodaja već osjetno pao, to bi mogli osjetiti kao duže čekanje na kupca i više pregovaranja, a ne kao pad oglašenih cijena. Rabati od nekoliko posto, dosad rijetki, mogli bi postati uobičajeniji kod stanova koji su precijenjeni ili zahtijevaju ulaganje.

Što učiniti ako ovih tjedana kupujete

Prvo, ne čekajte s kreditnim zahtjevom da biste „uhvatili“ bolju kamatu. Ako očekivanja tržišta budu točna, prosinac će donijeti još jedno povećanje, a banke cjenike obično mijenjaju početkom mjeseca ili tromjesečja. Ponuda koja vrijedi danas vjerojatno je bolja od one iz siječnja.

Drugo, tražite od banke otplatni plan za obje varijante i usporedite ukupan iznos koji vraćate, a ne samo ratu. Pitajte koji se euribor koristi, kolika je marža i mijenja li se ona ikad. Treće, izračunajte možete li podnijeti ratu višu za stotinjak eura. Ako je odgovor ne, promjenjiva kamata nije za vas, ma koliko privlačno izgledala početna rata.

I na kraju, provjerite vrijedi li stan koliko se traži. Banka će ionako napraviti procjenu, ali dobro je unaprijed znati gdje ste. Okvirnu vrijednost nekretnine možete brzo provjeriti alatom za procjenu na svehrnekretnine.com, a usporedbom sličnih oglasa u istom kvartu lako ćete vidjeti ima li prostora za pregovore. U razdoblju kad novac poskupljuje, svakih deset tisuća eura skinutih s cijene vrijedi više nego četvrtina postotnog boda na kamati.