HNB prepolovio iznimke za stambene kredite: tko će od listopada teže doći do stana

Od 1. listopada banke u Hrvatskoj imaju upola manje prostora za stambene kredite koji izlaze iz zadanih okvira. Na prvi pogled riječ je o tehničkoj izmjeni jedne odluke središnje banke, napisanoj jezikom omjera i kvota, i većina ljudi koji ovih tjedana obilaze stanove za nju nije ni čula. A trebala bi, jer upravo ta izmjena odlučuje hoće li dio kupaca dobiti kredit kakav su planirali, manji kredit ili nikakav.

Same granice, strogo gledano, nisu se promijenile. Mjesečna rata svih kredita i dalje smije iznositi najviše 45 posto dohotka kad se kupuje stan, a kredit osiguran hipotekom najviše 90 posto vrijednosti nekretnine. Stambeni kredit i dalje se može uzeti na najviše 30 godina. Promijenilo se nešto drugo: koliko često banka smije reći „znam da prelazite granicu, ali vjerujem da ćete uredno otplaćivati“.

Što se točno promijenilo

Kad je središnja banka u srpnju 2025. prvi put uvela ova ograničenja, bankama je ostavila prilično širok ventil. U svakom tromjesečju smjele su do petine iznosa isplaćenih stambenih kredita odobriti klijentima čija rata prelazi 45 posto primanja, i isto toliko kredita kod kojih je iznos veći od 90 posto vrijednosti stana. Od listopada je taj ventil prepolovljen, pa je u oba slučaja granica sada deset posto. Kod gotovinskih i ostalih nestambenih kredita kvota za one s ratom iznad 40 posto dohotka pala je s deset na pet posto.

Zadržano je pravilo da najmanje tri četvrtine tih iznimki moraju dobiti ljudi koji kreditom rješavaju vlastito stambeno pitanje, dakle kupuju, grade ili obnavljaju dom u kojem će živjeti. Investitor koji kupuje treći stan za najam i ovdje je na začelju reda.

Postoji i prijelazno rješenje za one koji su kredit ugovorili prije 1. listopada, a novac im se isplaćuje kasnije, što je čest slučaj kod kupnje stana u izgradnji. Takvi se krediti mogu isplaćivati u okviru starih, širih kvota, pa se nitko tko je već potpisao ugovor ne bi trebao naći u situaciji da mu banka usred kupnje uskrati novac. Nova pravila vrijede za ugovore sklopljene od listopada nadalje.

Zašto je HNB stegnuo uzde

Obrazloženje središnje banke prilično je izravno. Prva runda mjera jest promijenila strukturu novih kredita, pa je udio onih odobrenih uz vrlo visoku zaduženost osjetno pao. Ali ukupno zaduživanje nije se bitno smirilo. Krediti stanovništvu na kraju 2025. bili su 13 posto veći nego godinu ranije, a u lipnju ove godine još uvijek oko 11 posto. Stambeni su rasli 12,7 posto, gotovinski i ostali nestambeni 12,2 posto.

Još je važniji drugi argument. Prema procjeni regulatora, kvaliteta nedavno odobrenih kredita pogoršava se brže nego kod kredita iz prethodnih godina. Udio loših kredita i dalje je na povijesno niskoj razini, ali noviji dužnici, osobito oni koji su se zadužili do granice svojih mogućnosti, prvi su kandidati za probleme ako se okolnosti promijene.

A okolnosti se mijenjaju. Europska središnja banka od lipnja je dvaput podigla kamatne stope, euribor je ponovno iznad tri posto, a domaće banke to su počele prelijevati u svoje ponude. Erste i Raiffeisen podigli su kamate na nove stambene kredite za četvrt postotnog boda, a kod drugih velikih banaka završile su ljetne akcije. Stambeni kredit s kamatom ispod tri posto danas je prava rijetkost. Fiksna kamata do kraja otplate uz hipoteku kod velikih banaka kreće se otprilike od 3,1 do 3,6 posto za klijente, a oni bez statusa klijenta plaćaju i više.

Koliko to boli, pokazuje jednostavan račun. Kredit od 180 tisuća eura na 30 godina uz fiksnih 3,45 posto znači ratu od oko 803 eura. Uz 3,75 posto, koliko ista banka traži od neklijenta, rata raste na 834 eura. Trideset eura mjesečno ne zvuči dramatično, ali kad je netko već na samoj granici od 45 posto, upravo ta razlika odlučuje prolazi li zahtjev.

Koga će nova pravila najviše pogoditi

Iznimke iznad granice nisu bile rezervirane za rijetke slučajeve. Prije uvođenja ograničenja oko trećina stambenih kredita odobravala se uz ratu veću od 45 posto dohotka, a otprilike 30 posto uz kredit veći od 90 posto vrijednosti nekretnine. Prosječan omjer rate i dohotka penjao se iz godine u godinu. Ventil od 20 posto bankama je, dakle, itekako trebao, a sada ga je upola manje.

Prvi su na udaru kupci s jednim prihodom. Uzmimo osobu s medijalnom neto plaćom od oko 1.350 eura. Najveća dopuštena rata za nju je oko 605 eura, što uz kamatu od 3,45 posto i rok od 30 godina donosi kredit od otprilike 135 tisuća eura. Za garsonijeru u Zagrebu ili mali stan u Splitu to je danas malo, pa su takvi kupci dosad često tražili iznimku. Takvih će odobrenja biti osjetno manje.

Drugu skupinu čine oni bez ušteđevine. Kredit od 90 posto vrijednosti znači da za stan od 200 tisuća eura kupac mora imati 20 tisuća vlastitog novca, a tome treba dodati porez na promet nekretnina od tri posto, javnog bilježnika, procjenu i eventualnu agencijsku proviziju. Mladi parovi koji su računali na kredit gotovo u punom iznosu, uz roditelje kao jamce ili dodatnu nekretninu u zalogu, sada će češće čuti da se ne uklapaju u kvotu.

Bračni par s ukupno 2.200 eura neto primanja, s druge strane, može dobiti ratu do 990 eura, što uz iste uvjete znači kredit od oko 220 tisuća eura. Ako nemaju drugih dugova i imaju 10 do 15 posto učešća, nova ih pravila praktički ne diraju. Tu je ključna stvar koju je lako previdjeti: u izračun ulaze svi postojeći dugovi, uključujući leasing za automobil, gotovinski kredit, obroke na kartici, pa čak i redovito korišteni dopušteni minus. Kredit za auto od 250 eura mjesečno taj iznos smanjuje za više od 55 tisuća eura.

Hoće li to ohladiti cijene stanova

Kratki odgovor glasi: ne bitno, barem ne odmah. Otprilike polovica kupaca u Hrvatskoj nekretninu plaća vlastitim novcem, bez kredita, a na obali i među stranim kupcima taj je udio još veći. Na njih odluke središnje banke nemaju izravan utjecaj. Uz to, ponuda novih stanova i dalje zaostaje za potražnjom, a plaće i zaposlenost rastu.

Učinak će se ipak osjetiti u pojedinim dijelovima tržišta, i to najviše ondje gdje kupci gotovo u pravilu idu na kredit: kod manjih i srednjih stanova u Zagrebu, Osijeku, Rijeci ili Varaždinu, koji se kupuju za život, a ne kao investicija. Ako dio tih kupaca dobije manje novca od banke, prodavatelji stanova do 150 ili 180 tisuća eura imat će nešto manje zainteresiranih koji mogu platiti odmah. To ne znači pad cijena, ali može značiti dulje oglase i više prostora za pregovore.

Moje je mišljenje da je mjera razumna, ali da sama po sebi ne rješava problem zbog kojeg je uopće nastala. Ljudi se zadužuju do krajnjih granica zato što stanovi poskupljuju brže od plaća. Pooštravanjem kreditiranja središnja banka štiti banke i dužnike od budućih šokova, i to je njezin posao. Priuštivost stanovanja, međutim, mogu popraviti samo veća ponuda, porezna politika prema praznim stanovima i razvijen dugoročni najam, a to su zadaće Vlade i gradova.

Što učiniti ako se spremate na kupnju

Prvi korak je provjeriti kreditnu sposobnost prije nego što se zaljubite u stan. Većina banaka napravit će neobvezujući izračun, a dobro ga je zatražiti u dvije ili tri banke, jer svaka banka kvotu za iznimke troši na svoj način. Ono što jedna u studenom više ne može odobriti, druga možda još može.

Drugo, isplati se riješiti sitnih dugova prije podnošenja zahtjeva. Zatvoriti mali gotovinski kredit ili smanjiti minus na tekućem računu ponekad znači i nekoliko desetaka tisuća eura veći stambeni kredit.

Treće, kod izbora kamate ne gledajte samo početnu ratu. Kombinirane kamate, fiksne prvih pet godina, primjetno su jeftinije od fiksnih do kraja otplate, ali nakon toga rata ovisi o euriboru. Kod kredita od 150 tisuća eura na 25 godina svaki postotni bod više znači oko 80 eura veću mjesečnu ratu. Tko je ionako blizu granice od 45 posto, za taj rizik nema mnogo rezerve.

Četvrto, budite realni s cijenom stana koji tražite. Ako banka kaže da je vaš strop 160 tisuća eura, nema smisla obilaziti stanove od 200 tisuća u nadi da će se nešto složiti. Na svehrnekretnine.com oglase možete filtrirati prema cijeni i lokaciji, a naš alat za procjenu vrijednosti nekretnine pomoći će vam da ocijenite je li tražena cijena stana koji vam se svidio u skladu s tržištem.

Novi krug pooštravanja nije kraj dostupnih stambenih kredita, ali jest kraj razdoblja u kojem je gotovo svatko s urednim primanjima mogao računati da će mu banka nekako izaći u susret. Prednost će odsad imati kupci s jačim primanjima, vlastitom ušteđevinom i bez drugih dugova, a svi ostali morat će se za kupnju bolje pripremiti.