Manje građevinskih dozvola: što to znači za cijene stanova za dvije godine

Od siječnja do kraja kolovoza u Hrvatskoj je izdano 6.830 građevinskih dozvola, 10,4 posto manje nego u istom razdoblju prošle godine. Prema tim dozvolama trebalo bi se izgraditi 11.841 stan, oko 1.200 manje nego lani. Na prvi pogled to je statistika koja zanima građevinare i općinske urede. U stvarnosti je riječ o jednom od rijetkih pokazatelja koji kupcu stana govore nešto o tome kako bi tržište moglo izgledati za dvije ili tri godine.

Dozvola je, naime, prvi korak. Između nje i ključa u ruci prolazi obično dvije do tri godine, a kod većih zgrada i više. Stanovi koji se danas useljavaju odobreni su u vrijeme kada su kamate bile niske, a kupci kupovali gotovo sve što se ponudilo. Stanovi za koje se dozvole izdaju ove godine bit će na tržištu tek 2028. i kasnije. Upravo zato vrijedi pogledati što se s tim brojkama događa.

Proljetni pad, ljetni oporavak

Godina je počela slabo. U prvih pet mjeseci broj izdanih dozvola bio je 16 posto manji nego godinu ranije, a do kraja lipnja pad je iznosio 14,3 posto. U prvom polugodištu odobrena je gradnja 8.902 stana, prema 10.427 godinu ranije. To je 1.525 stanova manje, otprilike cijelo jedno manje novo naselje.

Ljeto je donijelo zaokret. Samo u srpnju i kolovozu dozvolama je obuhvaćeno gotovo 2.940 novih stanova. U kolovozu je izdano 775 dozvola, šest posto više nego u istom mjesecu prošle godine, a broj stanova u njima bio je čak 30 posto veći nego lani. Zbog toga se zaostatak u broju planiranih stanova od početka godine smanjio s gotovo 15 na oko devet posto.

Ne treba iz jednog dobrog mjeseca izvlačiti velike zaključke. Dozvole za velike stambene projekte stižu u valovima, pa nekoliko zgrada s po stotinu stanova može promijeniti mjesečnu sliku. Ipak, jasno je da se investitori nisu povukli s tržišta. Postali su oprezniji, ali projekte i dalje pripremaju.

Kakvi se stanovi planiraju

Kolovoške brojke dobro pokazuju što investitori misle da će se prodavati. Prosječna površina planiranog stana iznosi gotovo 92 kvadrata, što je osjetno više od onoga što danas većina mladih kupaca može platiti. Najviše je planirano dvosobnih stanova, njih 441, zatim trosobnih (382) i četverosobnih (303). Malih jednosobnih stanova i garsonijera, koji su godinama bili omiljeni kod onih koji kupuju za najam, u novim projektima ima relativno malo.

Zanimljiva je i struktura zgrada. Od 462 nove stambene zgrade, njih 293 su obiteljske kuće s jednim stanom, a 125 su zgrade s tri i više stanova. Kuće dakle čine većinu dozvola, ali stanove u velikoj mjeri donose upravo višestambene zgrade. Iza svake od njih stoji investitor koji računa hoće li za dvije godine pronaći kupce po cijeni koja pokriva zemljište, gradnju, kredit i zaradu.

Ta računica postaje sve teža. U prvoj polovici godine novi stan u Hrvatskoj prosječno je stajao 2.994 eura po kvadratu, a u Zagrebu 3.518 eura. U zagrebačkoj cijeni gotovo trećina otpada na stavku koju statistika zove ostalim troškovima, od projektiranja i pristojbi do kamata, PDV-a i dobiti investitora. Kad je gradnja ovako skupa, a kupci sve oprezniji, nije čudno da dio investitora čeka s novim projektom dok ne proda postojeće stanove.

Zašto su investitori usporili

Razloga je nekoliko i međusobno se pojačavaju. Prvi je potražnja. U prvom tromjesečju broj kupoprodaja stambenih nekretnina pao je za gotovo 13 posto, a u Zagrebu i više od 20 posto. Kupci i dalje dolaze, ali dulje uspoređuju, dulje odlučuju i lakše odustaju kad cijena prijeđe njihov budžet.

Drugi je razlog financiranje. Banke od listopada strože gledaju omjer rate i primanja, a kamate na kredite nakon razdoblja pada ponovno su krenule naviše. Kupac koji je prije dvije godine mogao dobiti kredit za stan od 250.000 eura danas često dobiva manje ili mora dati veće učešće. Investitor to osjeti vrlo brzo, jer upravo ti kupci čine najveći dio prodaje u novogradnji.

Treći je razlog ponuda koja upravo izlazi na tržište. Ove bi godine trebalo biti dovršeno oko 19.500 stanova, najviše od 2008. Investitor koji u istom kvartu vidi tri gotove zgrade s neprodanim stanovima teško će se odlučiti na četvrtu. Pad dozvola u velikoj je mjeri racionalna reakcija na to.

Postoji i širi kontekst. Ove godine završava provedba Nacionalnog plana oporavka i otpornosti, koji je posljednjih godina hranio velik dio građevinskog sektora. Zanimljivo je da je vrijednost radova predviđenih dozvolama za ostale građevine, ponajprije infrastrukturu, u osam mjeseci porasla za dvije trećine, dok je kod zgrada pala oko osam posto. Novac se koncentrira u manji broj velikih javnih projekata, a stanogradnja ide svojim, sporijim ritmom.

Što to znači za cijene

Ovdje vrijedi biti precizan, jer se o tome često govori pojednostavljeno. Manje dozvola samo po sebi ne znači ni skuplje ni jeftinije stanove. Sve ovisi o tome što se istodobno događa s potražnjom.

Ako potražnja ostane jaka, a novih stanova za dvije-tri godine bude primjetno manje, pritisak na cijene ponovno će rasti. To je scenarij koji smo već vidjeli: nakon krize 2009. stanogradnja je godinama bila na minimumu, a kada se potražnja vratila, ponuda nije mogla pratiti i cijene su krenule strmo naviše. Ako se, s druge strane, potražnja nastavi hladiti zbog skupljih kredita i usporavanja rasta plaća, manji broj dozvola bit će samo dio šireg smirivanja tržišta, a ne uvod u novi skok cijena.

Moja je procjena da Hrvatska ide prema srednjem scenariju. Kratkoročno, sljedećih godinu do dvije, kupci će imati više izbora nego posljednjih godina, jer se useljava ono što je odobreno u vrijeme buma. Cijene novogradnje rastu sporije, a pregovarački prostor kod gotovih, neprodanih stanova postoji. Srednjoročno, od 2028. nadalje, slabiji priljev novih projekata mogao bi ponovno zategnuti tržište, posebno u Zagrebu, Splitu i Zadru, gdje se gradi najviše i gdje je zemljišta najmanje.

Pad od deset posto nije dramatičan i ne govori o krizi u građevinarstvu. Gotovo dvanaest tisuća planiranih stanova u osam mjeseci i dalje je solidna brojka. No i mala promjena u ponudi na tržištima na kojima je ona ionako ograničena ima vidljiv učinak na cijene. U Zagrebu, gdje se većina novih stanova proda prije useljenja, nekoliko stotina stanova manje godišnje može biti razlika između tržišta na kojem kupac bira i tržišta na kojem bira prodavatelj.

Valja pratiti i ono što se događa s rekonstrukcijama. U osam mjeseci dograđivanjem, nadogradnjom i prenamjenom poslovnih prostora planirano je gotovo 600 novih stanova. To je mali dio ukupne brojke, ali u starim gradskim četvrtima, gdje praznog zemljišta gotovo nema, upravo takvi projekti postaju glavni izvor nove ponude.

Kako to iskoristiti

Za one koji kupuju stan za život, trenutačna situacija ima jasnu prednost. Na tržištu je mnogo novih ili gotovo dovršenih stanova, a investitori koji žele zatvoriti projekte spremniji su na ustupke nego prije dvije godine. Tko ima riješeno financiranje i zna što traži, sada ima bolju poziciju nego što će je možda imati za nekoliko godina.

Za one koji kupuju kao investiciju, računica je drugačija. Manje dozvola za male stanove i sve veći prosječni stan u novim projektima mogli bi dugoročno podići vrijednost manjih, dobro smještenih jedinica, koje su najtraženije za najam. To nije razlog za žurbu, ali jest argument za pažljiviji odabir veličine i lokacije.

Za vlasnike koji razmišljaju o prodaji, poruka je umjerena. Ne treba očekivati da će pad dozvola sutra podići cijene, ali ne treba se bojati ni većeg pada vrijednosti. Ako prodaju sada, konkurencija su im novogradnje s popustima. Ako pričekaju, konkurencija bi mogla biti manja. Prije bilo kakve odluke korisno je provjeriti realnu vrijednost stana, primjerice kroz procjenu vrijednosti nekretnine na svehrnekretnine.com, i usporediti je s oglasima sličnih stanova u istom kvartu.

Građevinske dozvole rijetko dolaze na naslovnice, ali među rijetkim su brojkama koje govore o budućnosti, a ne o prošlosti. Ove godine govore da se tržište hladi, ali ne gasi. Tko to razumije, može bolje odabrati trenutak, bilo za kupnju, bilo za prodaju.