Novogradnja u Zagrebu skuplja gotovo 20 posto: ima li još prostora za pregovore?

Kvadrat novog stana u Zagrebu u prvoj je polovici godine prosječno stajao 3.518 eura. Godinu ranije bio je 2.958 eura, što znači da je u dvanaest mjeseci poskupio oko 560 eura, odnosno gotovo 19 posto. Za stan od 65 kvadrata to je razlika od približno 36.000 eura. U Splitu je slika još oštrija: ondje se novogradnja rijetko nudi ispod 5.000 eura po kvadratu, a uz more cijene prelaze i 10.000.

Na prvi pogled to izgleda kao tržište na kojem kupac nema što tražiti osim olovke za potpis. No ispod prosječnih cijena događa se nešto zanimljivije, i upravo to odlučuje ima li smisla pregovarati, kada i s kim.

Što zapravo kažu zagrebačke brojke

Na razini cijele zemlje novi stan u prvom je polugodištu prosječno stajao 2.994 eura po kvadratu, 8,7 posto više nego godinu ranije. Izvan Zagreba prosjek je bio 2.754 eura, uz rast od nešto manje od 10 posto. Zagreb je, dakle, rastao dvostruko brže od ostatka Hrvatske. Ako se izuzmu stanovi iz programa poticane stanogradnje, koji u ukupnoj prodaji imaju zanemariv udio, kvadrat koji su prodavale tvrtke u glavnom gradu stajao je 3.554 eura, gotovo 20 posto više nego lani.

Ipak, važniji je drugi detalj. U odnosu na drugu polovicu prošle godine zagrebački je kvadrat poskupio samo 2,6 posto. Veliki skok dogodio se, dakle, krajem 2025., kada je prosjek s 2.958 skočio na 3.428 eura. Od tada cijena raste znatno sporije. To ne znači da pada, ali znači da je strmi dio krivulje vjerojatno iza nas.

Zanimljiv je i sastav cijene. Investitori prijavljuju koliko u kvadratu otpada na zemljište, koliko na gradnju i zaradu izvođača, a koliko na ostale troškove. U Zagrebu je udio zemljišta u godinu dana čak pao, s 489 na 426 eura po kvadratu. Gradnja i dobit izvođača porasli su s 1.710 na 2.005 eura, a stavka ostalih troškova, u kojoj se nalaze i projektiranje, priključci, financiranje i marža prodavatelja, narasla je sa 759 na 1.087 eura. Drugim riječima, kvadrat nije poskupio zato što je zemlja skuplja. Poskupio je jer su skuplji rad i materijal, ali i zato što je u cijeni sve više prostora za ono što nije čista gradnja. Upravo je taj dio cijene, kada tržište uspori, najfleksibilniji.

Manje prodanih stanova u statistici, više gotovih na terenu

Statistika novih stanova prati uzorak od oko tisuću tvrtki, pa broj prodanih stanova u njoj nije potpuna slika tržišta. Ipak, trend je teško ignorirati. U prvoj polovici godine prijavljeno je 1.618 prodanih novih stanova, prema 2.086 godinu ranije. U Zagrebu je pad još izraženiji: 530 stanova prema 1.205. Izvan Zagreba prodaja je u uzorku čak porasla, s 881 na 1.088 stanova.

Istodobno, na tržište stiže rekordna količina novih kvadrata. Ove bi godine trebalo biti dovršeno oko 19.500 stanova, najviše od 2008. Velik dio njih počeo se graditi u vrijeme kada se prodavalo sve što ima krov, a sada se useljava u tržište na kojem banke strože gledaju omjer rate i plaće, a kamate na kredite više ne padaju. Dio investitora to već osjeća. U zagrebačkim projektima posljednjih se mjeseci sve češće pojavljuju akcije poput deset posto popusta za plaćanje gotovinom ili uz predujam od pola do 80 posto cijene, a u pojedinim zgradama dio stanova ostaje neprodan i nakon dovršetka.

Investitor koji ima gotove, a neprodane stanove plaća kamate na građevinski kredit, režije i održavanje praznih jedinica, a kapital mu stoji. Za njega je stan prodan uz popust od pet posto danas često bolji posao nego stan prodan po punoj cijeni za godinu dana. To je kupčev najjači argument i treba ga znati koristiti.

Gdje u Zagrebu ima prostora, a gdje nema

Najveći prostor za razgovor obično je u većim projektima na rubnim dijelovima grada, u Sesvetama, Dubravi, na Žitnjaku, u Novom Zagrebu ili uz istočni izlaz iz grada. Tamo se gradi mnogo, konkurencija među investitorima je stvarna, a kupac ima izbor između nekoliko zgrada u krugu od par kilometara. Isto vrijedi za stanove koji su ostali posljednji u gotovoj zgradi: lošija orijentacija, prizemlje, veliki stanovi kojima je ukupna cijena iznad onoga što banka danas lako odobrava.

S druge strane, mali boutique projekti u Trešnjevci, oko Kvaternikova trga ili na Črnomercu i dalje se prodaju brzo, često prije nego što se zgrada uopće podigne. Tamo pregovaranje o cijeni rijetko prolazi, ali se ponekad može dogovoriti nešto drugo: garažno mjesto po nižoj cijeni, spremište u cijeni, bolja oprema ili povoljniji raspored plaćanja. Kada parkirno mjesto u novogradnji stoji 20.000 eura ili više, takav ustupak vrijedi kao tri do četiri posto popusta na stan.

Treba voditi računa i o fazi gradnje. Kupnja u ranoj fazi u pravilu je jeftinija, ali kupac preuzima rizik kašnjenja i investitorove financijske stabilnosti. Kupnja gotovog stana skuplja je na papiru, no upravo kod gotovih, a neprodanih jedinica investitor ima najjači motiv da spusti cijenu.

Split: tržište na kojem pregovara prodavatelj

Na splitskom je tržištu logika gotovo obrnuta. Grad nema kamo se širiti, nove gradnje je malo, a svaka zgrada s pogledom na more prodaje se brzo. Novogradnja kreće od oko 5.000 eura po kvadratu, a na Mejama, Bačvicama, Zenti ili Žnjanu traži se 10.000 eura i više. Kad se pogledaju stvarno ostvarene kupoprodaje stanova u prošloj godini, medijan je bio nešto iznad 4.000 eura po kvadratu, a većina transakcija kretala se između 3.400 i 4.600 eura. Razlika između oglasa i ugovora, dakle, postoji, ali se odnosi ponajviše na starije stanove i rubne kvartove.

U oglasima se tražene cijene u Splitu u pregovorima u pravilu spuštaju pet do deset posto. Kod novogradnje uz more taj je raspon bliže nuli. Prostora ima u kvartovima poput Sućidra, Brda, Mertojaka ili Pujanki, gdje je kvadrat i dalje osjetno jeftiniji, a kupci su uglavnom domaći ljudi koji kupuju za život, ne za investiciju. Tamo prodavatelj zna da kupac ima kredit, ograničen budžet i nekoliko alternativa.

Grad je najavio program priuštivih stanova s ciljanom cijenom od oko 2.100 eura po kvadratu i pripremu projekata za više od 600 stanova. To je dobra vijest za dio mladih obitelji, ali prvi veliki radovi očekuju se tek 2027. i 2028. Za nekoga tko stan treba sada, to nije stvarna alternativa, i ne treba očekivati da će ti planovi ove ili iduće godine srušiti cijene na slobodnom tržištu.

Kako pregovarati, a da ne izgubite stan

Pregovaranje u novogradnji nije cjenkanje na tržnici. Investitor ima cjenik, banku koja financira projekt i plan prodaje, pa razgovor ima smisla samo ako mu kupac nudi nešto što mu olakšava taj plan. U praksi to znači nekoliko stvari.

• Brzina i sigurnost plaćanja. Odobren kredit ili gotovina na računu vrijede više od bilo kakvog argumenta o cijeni.
• Kupnja posljednjih jedinica. Investitor koji želi zatvoriti projekt često je spreman popustiti više nego na početku prodaje.
• Paket umjesto popusta. Garaža, spremište ili oprema često se lakše dobiju nego niža cijena kvadrata, jer ne kvare cjenik za ostale kupce.
• Usporedba s konkurencijom. Konkretna ponuda iz susjedne zgrade jači je argument od općenite tvrdnje da je tržište usporilo.

Prije svakog razgovora korisno je znati realnu vrijednost stana, a ne samo traženu cijenu. Usporedba sličnih oglasa u istom kvartu i procjena vrijednosti nekretnine na svehrnekretnine.com mogu brzo pokazati je li cjenik investitora u skladu s tržištem ili je napisan s rezervom za pregovore.

Je li sada pravo vrijeme?

Moja je procjena da Zagreb ulazi u razdoblje u kojem cijene novogradnje neće padati, ali će rasti znatno sporije, a stvarno plaćena cijena sve će se češće razlikovati od one u cjeniku. Plaće i dalje rastu, nezaposlenost je niska, a kućanstva imaju mnogo ušteđevine, pa nema razloga očekivati nagli pad. No s rekordnim brojem dovršenih stanova, strožim kreditnim pravilima i skupljim novcem, kupac je prvi put nakon nekoliko godina u poziciji da postavi uvjete, barem u dijelu grada i barem kod dijela investitora.

U Splitu takve promjene ne treba očekivati brzo. Ograničen prostor, potražnja stranaca i turistička računica drže najbolje lokacije izvan dosega prosječne plaće, a pregovarački prostor ostaje na rubovima grada i u starijem fondu.

Tko kupuje za život i planira ostati u stanu dugo, ne mora čekati savršen trenutak. Mora znati koliko stan stvarno vrijedi, imati financiranje spremno i ne bojati se pitati. Na tržištu na kojem se investitori ponovno počinju natjecati za kupce, to pitanje je sasvim legitimno.