Dva tržišta u jednoj zemlji: Zagreb kupuje manje, Dalmacija sve više

Kad netko danas pita kako stoji tržište nekretnina u Hrvatskoj, iskren odgovor glasi: ovisi o tome gdje stojite. Na razini cijele zemlje brojke izgledaju kao početak hlađenja. U prva tri mjeseca ove godine porezna je evidencija zabilježila 23.444 kupoprodaje nekretnina, a godinu ranije u istom razdoblju bilo ih je 26.909. To je pad od gotovo 13 posto. Ali taj je prosjek sastavljen od dva tržišta koja se kreću u suprotnim smjerovima, i tko ga čita kao jednu priču, pogrešno će procijeniti i vlastitu situaciju.

Na kontinentu se kupuje osjetno manje. Na dijelu obale, posebno u Dalmaciji, kupuje se više nego lani. Između njih su Istra i Kvarner, koji su godinama vodili, a sada prvi pokazuju umor. Ta je razlika važnija od bilo kojeg nacionalnog prosjeka, jer odlučuje o tome koliko ćete dugo prodavati stan, koliko prostora imate za pregovore i isplati li se kupnja uopće.

Zagreb: manje kupaca, a cijene i dalje rastu

Najveće tržište u zemlji palo je najviše od velikih. U Gradu Zagrebu u prvom je tromjesečju sklopljena 3.061 kupoprodaja, prema 3.893 godinu ranije, što je pad od 21,4 posto. Zagreb nije izuzetak, nego predvodnik šireg kontinentalnog trenda. U Varaždinskoj županiji broj transakcija pao je s 1.955 na 779, dakle za više od polovice. Brodsko-posavska bilježi pad od 46 posto, Osječko-baranjska od gotovo 27, Sisačko-moslavačka od 24 posto. Manje se kupuje i u Zagrebačkoj, Krapinsko-zagorskoj, Koprivničko-križevačkoj, Bjelovarsko-bilogorskoj i Međimurskoj županiji.

Varaždinsku brojku treba uzeti s rezervom. Podaci su preliminarni, a tako nagao pad u jednoj županiji lako može biti posljedica jedne godine s nekoliko velikih paketa zemljišta ili sporijeg unosa ugovora. No smjer je jasan i potvrđuje ga i statistika koja prati samo kupnje stanova i kuća od strane kućanstava. Prema njoj je broj prodanih stambenih objekata u drugom tromjesečju bio za trećinu manji nego godinu ranije. U odnosu na zimu proljeće je doduše bilo živahnije, za oko 23 posto, ali to je uobičajen sezonski ritam, a ne preokret.

Zanimljivo je ono što se istodobno događa s cijenama. Stambeni objekti u Zagrebu u drugom su tromjesečju bili skuplji 15,7 posto nego godinu ranije, a u ostatku kontinenta čak 15,8 posto. Tražene cijene u zagrebačkim oglasima ljetos su prosječno prešle 4.000 eura po kvadratu. Manje transakcija i više cijene istodobno nisu kontradikcija. To je tipična slika tržišta na kojem prodavatelji ne žele spuštati cijenu, a kupci ne mogu ili ne žele platiti onoliko koliko se traži. Stan se ne prodaje jeftinije, nego se prodaje kasnije, ili se ne proda.

Dio objašnjenja leži u novcu. Kupnja na kontinentu u velikoj se mjeri financira kreditom i domaćom plaćom. Kada cijena dvosobnog stana u Zagrebu približi 250.000 eura, a banke od listopada strože gledaju omjer rate i primanja, sve veći broj kupaca jednostavno ispada iz igre ili se seli prema rubu grada. Jedna sitnica u statistici to lijepo pokazuje: najveći udio kupoprodaja otpada na takozvane različite nekretnine, dakle kombinacije poput kuće s okućnicom ili stana s garažom, a dobar dio tih kupnji događa se izvan gradskih središta, gdje se za isti novac dobiva više kvadrata.

Dalmacija ide u suprotnom smjeru

Dok kontinent usporava, Splitsko-dalmatinska županija bilježi 1.966 kupoprodaja, prema 1.607 lani, što je rast od 22 posto. Zadarska je s 1.843 narasla na 2.165 transakcija i time po broju kupoprodaja pretekla Primorsko-goransku, pa je sada druga u zemlji, odmah iza Zagreba. Dubrovačko-neretvanska raste 14 posto, a Šibensko-kninska gotovo osam posto.

Razlog nije u tome što su Dalmatinci odjednom bogatiji od Zagrepčana. Razlika je u strukturi kupaca. Na obali se nekretnina kupuje za život, ali jednako često i kao druga kuća, apartman za najam, mjesto za mirovinu ili jednostavno način da se novac sačuva od inflacije. Takav kupac manje ovisi o banci, a često i o hrvatskoj plaći. U pojedinim primorskim mjestima stranci čine i do trećine kupaca, iako na razini cijele zemlje njihov udio iznosi tek oko osam posto. I oni su ove godine malo oprezniji: u prvom tromjesečju kupili su 1.670 nekretnina, gotovo 14 posto manje nego godinu ranije. Najviše je i dalje Slovenaca, Nijemaca i Austrijanaca.

Paradoks je u tome što obala, iako više prodaje, poskupljuje sporije. Cijene stambenih objekata na Jadranu u drugom su tromjesečju bile devet posto više nego lani, što je osjetno manje od zagrebačkih gotovo 16 posto. Kad se pogleda koliko se može zaraditi najmom, postaje jasno i zašto. Na tražene cijene od blizu 5.800 eura po kvadratu u Splitu godišnji bruto prinos od dugoročnog najma pada ispod četiri posto, prije troškova, poreza i praznih mjeseci. Kupci koji računaju to vide, pa se ondje sklapa više poslova, ali po cijenama koje više ne bježe kao prije dvije-tri godine.

Istra i Kvarner: obala nije jedno tržište

Najzanimljiviji je možda podatak da sva obala ne raste. Istarska županija bilježi pad od gotovo 19 posto, s 2.377 na 1.933 kupoprodaje. Primorsko-goranska je pala za sedam posto. Riječ je o tržištima koja su godinama bila sinonim za siguran rast i na kojima su cijene prve dosegle razinu na kojoj se i strani kupac počinje ozbiljno pitati što dobiva za svoj novac.

Iz toga se može izvući korisna pouka. Tržišta koja najviše porastu obično prva i uspore, i to ne naglim padom cijena, nego tišinom. Oglasi stoje dulje, razgledavanja su rjeđa, a kupci dolaze s konkretnim pitanjima o dokumentaciji, troškovima održavanja i stvarnoj popunjenosti apartmana. Dubrovnik je dobar primjer: tražene cijene ondje su ljetos bile niže nego godinu ranije, unatoč rastu broja kupoprodaja u županiji. Dalmacija bi se za koju godinu mogla naći u sličnoj fazi.

Kvarner je pritom posebno šarolik. Rijeka kao urbano tržište, Opatija, otoci i turistička mjesta u zaleđu nemaju mnogo zajedničkog osim županijske granice, pa jedan postotak za cijelu županiju malo govori o konkretnom stanu na Trsatu ili kući na Krku.

Što to znači za one koji danas kupuju ili prodaju

Za prodavatelje na kontinentu poruka je neugodna, ali jasna. Ako je stan oglašen po cijeni koju je susjed postigao prije godinu dana, a upita nema mjesec ili dva, problem vjerojatno nije u fotografijama. Kupaca je manje, a oni koji su ostali uspoređuju više nego ikad. Realna cijena od početka obično donese bolji konačni rezultat nego postupno spuštanje nakon pola godine čekanja. Prije nego što postavite oglas, isplati se provjeriti koliko slične nekretnine u vašem kvartu stvarno traže, primjerice pregledom aktivnih oglasa na svehrnekretnine.com ili okvirnom procjenom vrijednosti nekretnine na istom portalu.

Za kupce na kontinentu ovo je prvi put nakon dugo vremena da imaju nešto prostora za pregovore. Ne treba očekivati popuste od dvadeset posto, jer cijene i dalje rastu, ali stan koji se nudi tri ili četiri mjeseca otvara razgovor o nekoliko posto, o uključenom namještaju ili o roku useljenja. Vrijedi gledati i šire od samog središta: kombinacija stana s garažom ili kuće s okućnicom izvan grada često je bolja vrijednost za novac nego garsonijera u centru.

Na obali je računica drukčija. Konkurencija među kupcima još postoji, osobito za kvalitetne nekretnine s urednim papirima, pa je ondje manje prostora za cjenkanje. Ali tko kupuje radi najma, mora računati hladno. S prinosom ispod četiri posto, porezom na nekretnine koji neki gradovi već podižu i paušalom za iznajmljivače, apartman kupljen po vrhunskoj cijeni teško će se isplatiti brže od dvadesetak godina. Kupnja za vlastiti odmor ili život druga je priča, i ondje emocija s pravom ima veću težinu.

Za one koji čekaju veliki pad cijena, podaci ne nude mnogo utjehe. Nigdje u zemlji cijene zasad ne padaju. Pada broj ljudi koji su ih spremni platiti, i to najviše tamo gdje je kupnja najviše vezana uz kredit i domaću plaću. Takvo tržište može dugo stajati u mjestu, s visokim cijenama i malo prometa, a da ne dođe do korekcije kakvu mnogi priželjkuju.

Prosjek koji skriva više nego što pokazuje

Ukupno je prošle godine u Hrvatskoj zabilježeno oko 117.800 kupoprodaja, otprilike 18.000 manje nego godinu prije, a ova je godina počela još slabije. Iz toga bi se lako zaključilo da tržište pada. Točnije bi bilo reći da se raslojava. Zagreb i kontinent ulaze u fazu u kojoj odlučuju strpljenje i realna cijena. Dalmacija još raste, ali uz sve tanji prinos. Istra i Kvarner pokazuju kako izgleda kada rast dođe do svog stropa.

Zato pri svakoj odluci vrijedi zaboraviti naslove o hrvatskom tržištu u cjelini i pogledati vlastitu ulicu, kvart i tip nekretnine. Ondje se zapravo odlučuje koliko vrijedi vaš stan, a ne u nacionalnom prosjeku.