Apartman kao investicija: koliko zaista ostaje kad se sve zbroji

Još prije pet-šest godina račun je bio jednostavan. Kupiš stan od pedesetak kvadrata u nekom mjestu na obali, staviš četiri kreveta, prijaviš ga kao apartman i plaćaš simboličan paušal. Ljeto ga otplati, a ostatak godine stan raste u vrijednosti. Ta se priča i danas prepričava za stolom, a prodavači je rado ponavljaju u oglasima. Problem je u tome što se okolnosti na koje se oslanjala promijenile gotovo u svakoj stavci, i to istodobno.

Nije riječ o tome da je turizam stao. Ukupni brojevi i dalje su pristojni, a rujan je bio jedan od boljih u posljednjih nekoliko godina. Ali kad se pogleda tko u tom rastu sudjeluje, a tko ne, slika za privatnog iznajmljivača postaje znatno manje ružičasta.

Sezona je dobra, ali ne za svakoga

Od siječnja do kraja rujna Hrvatska je zabilježila oko 20,1 milijun dolazaka i 104,9 milijuna noćenja, dva posto više dolazaka i jedan posto više noćenja nego lani. Objekti u domaćinstvu, ono što u razgovoru zovemo privatnim smještajem, ostvarili su u tom razdoblju 38,6 milijuna noćenja. To je i dalje najveći pojedinačni segment, s više od trećine svih noćenja u zemlji, ali rast je iznosio tek dvije desetinke postotka. Praktički nula.

Za usporedbu, hoteli su do kraja kolovoza imali gotovo tri posto više noćenja nego godinu ranije. U kolovozu je bruto popunjenost stalnih postelja u hotelima bila gotovo potpuna, dok je u skupini u koju ulaze apartmani, sobe i kuće za odmor iznosila oko 71 posto. Gosti dolaze, ali ih je sve više u hotelima, a privatni smještaj tapka na mjestu. Ni dolasci ni noćenja ne rastu dovoljno da bi pokrili sve veće troškove.

Iza prosjeka kriju se i velike lokalne razlike. U nekim mjestima na Makarskoj rivijeri obiteljski je smještaj u prvih pet mjeseci imao i do 15 posto manje noćenja nego lani. Apartman uz rivu, s parkingom i pogledom, i dalje se puni, a onaj u drugom redu, deset minuta hoda uzbrdo, sve teže. Kad je jedan po noćenju 150 eura, a drugi 70, a troškovi su gotovo isti, lako je izračunati tko prvi odustaje.

Kreveti nestaju, vikendice rastu

Najzanimljiviji podatak ove godine nije broj gostiju, nego broj kreveta. Privatni smještaj prvi put nakon dugo vremena ima manje kapaciteta nego godinu ranije, otprilike deset tisuća kreveta manje, pa ih je sada nešto manje od 658 tisuća. Dio vlasnika apartmane je jednostavno odjavio, dio ih je prebacio u dugoročni najam, a dio ih je prodao. Prošle je godine oko 3.650 poreznih obveznika prešlo s kratkoročnog na dugoročni najam, što je jasan znak da su ljudi sjeli i izračunali.

Istodobno raste broj kreveta u takozvanom nekomercijalnom smještaju, dakle u vikendicama u kojima borave vlasnici, obitelj i prijatelji. Ovoga srpnja bilo ih je oko 718 tisuća, gotovo 27 tisuća više nego lani. Hrvatska danas ima više kreveta za vlastiti odmor nego za legalno iznajmljivanje turistima. Za tržište nekretnina to je važna poruka: velik dio kupaca na obali više ne kupuje da bi iznajmljivao, nego da bi imao kamo otići ljeti.

Što zapravo ulazi u trošak

Najveća zabluda kod kupnje apartmana za najam jest gledati samo cijenu noćenja. Pogledajmo stvarnu računicu koju su iznajmljivači napravili za apartman od 50 kvadrata s četiri kreveta na Krku.

Paušalni porez na dohodak trenutačno ga stoji 400 eura godišnje, porez na nekretnine još oko 175 eura, a tu su turistička pristojba i članarina turističkoj zajednici. Fiksna državna i lokalna davanja s najavljenim povećanjem paušala došla bi na oko 864 eura. Zatim slijede troškovi koji nisu fiksni, ali se ne mogu izbjeći: provizije platformama od tisuću do tisuću i pol eura, PDV na te provizije od 250 do 375 eura, čišćenje od 600 do 1.000 eura ako ga ne radite sami, režije od 400 do 600 eura te održavanje i potrošni materijal još dvjestotinjak do tristotinjak eura. Zbroj je najmanje 3.300 eura godišnje.

Ako je apartman popunjen 80 dana po stotinu eura, bruto prihod je osam tisuća. Vlasniku ostaje oko 4.700 eura, dakle nešto manje od 60 posto prihoda. I to uz pretpostavku da ništa nije puklo, da klima nije stala usred kolovoza i da se perilica nije morala mijenjati.

Sada tu brojku stavimo uz cijenu kupnje. Sličan apartman na dobroj lokaciji na obali danas se teško nađe ispod 150 do 200 tisuća eura. Uz cijenu od 180 tisuća i čistih 4.700 eura godišnje, prinos je oko 2,6 posto. Da bi se dosegnulo pet posto, što se obično uzima kao razumna granica za ovakvo ulaganje, apartman bi morao donositi devet tisuća eura čisto, a to znači ili znatno više noćenja ili znatno višu cijenu. U praksi oboje uspijeva manjem broju vlasnika nego što bi se dalo zaključiti iz oglasa.

Ako se kupnja financira kreditom, račun postaje još tanji. Rata stambenog kredita od nekoliko stotina eura mjesečno vrlo brzo pojede cijeli ljetni prihod, pa ulaganje počiva isključivo na nadi da će nekretnina dobiti na vrijednosti.

Paušal, porez na nekretnine i novi zakon

Paušalni porez po krevetu određuju gradovi i općine, unutar raspona koji ovisi o turističkoj razvijenosti mjesta. U najrazvijenijim mjestima danas je to od 100 do 300 eura po krevetu, u nešto slabije razvijenima od 70 do 200, a u ostalima od 30 do 150, odnosno od 20 do 100 eura. Vlada je u Sabor uputila izmjene po kojima bi se donja granica u prvoj skupini podigla na 150, a u drugoj na 100 eura. Ako se izmjene izglasaju u tom obliku, primjenjivale bi se od iduće godine. Za vlasnika četiri kreveta u mjestu koje sada naplaćuje minimum to je dvjestotinjak eura više godišnje, bez obzira na to koliko je gostiju zapravo imao.

Tu je i porez na nekretnine, koji se za stanove namijenjene turističkom najmu plaća u rasponu od 0,60 do osam eura po kvadratu, ovisno o odluci grada. Tko u stanu stalno živi ili ga daje u dugoročni najam, porez ne plaća, a turistički apartman tu povlasticu nema. Upravo je ta razlika mnoge potaknula da prijeđu na najam na duže vrijeme.

Novi zakon o ugostiteljskoj djelatnosti, koji je pred drugim čitanjem u Saboru, donosi obvezu registracijskog broja za svaki smještaj koji se oglašava na platformama. Po konačnom prijedlogu ta bi obveza krenula od 1. svibnja 2027., a platforme bi morale prikazivati broj u oglasu. Kazne za rad bez rješenja rastu, za fizičke osobe do deset tisuća eura. Za poštene iznajmljivače broj sam po sebi nije velik teret, ali znači da će siva zona, u kojoj su neki apartmani godinama radili bez prijave, ubrzo postati vrlo skupa. Uz to, gradovi i općine dobivaju jasnije ovlasti da ograniče broj novih turističkih objekata, a u zgradama je za kratkoročni najam sve teže dobiti suglasnost susjeda. Tko danas kupuje stan s namjerom da od njega napravi apartman, mora računati s tim da mu dozvola više nije zajamčena.

Kome se apartman ipak isplati

Bilo bi pogrešno zaključiti da je turistički najam postao loš posao. Postao je drukčiji posao. Najbolje prolaze tri skupine vlasnika.

Prvi su oni koji nekretninu već imaju, naslijeđenu ili kupljenu prije mnogo godina, bez kredita. Njima je ljetni prihod čista nadoplata uz imovinu koja bi inače stajala prazna. Drugi su vlasnici objekata iz gornje trećine tržišta: odlična lokacija, parking, uređenje koje opravdava višu cijenu i, što je ključno, gosti izvan srpnja i kolovoza. Rujanski rast noćenja pokazuje da predsezona i posezona postaju sve važnije, a apartman koji radi pet ili šest mjeseci potpuno je drukčija investicija od onoga koji radi šest tjedana. Treći su oni koji apartman kupuju prvenstveno za sebe, a najam vide samo kao način da pokriju troškove. Za njih je prinos od dva-tri posto sasvim prihvatljiv, jer ionako ne računaju na najam kao glavni razlog kupnje.

Najslabije prolaze kupci koji na kredit kupuju prosječan stan u drugom ili trećem redu od mora, s namjerom da ga otplate isključivo od turista. Za njih se brojke rijetko poklapaju, a svaka nova obveza, od višeg paušala do skuplje komunalne naknade, dodatno sužava ionako mali prostor.

Kako računati prije kupnje

Prije potpisivanja predugovora vrijedi napraviti vlastitu računicu, i to s pesimističnim pretpostavkama. Provjerite po kojoj se cijeni i koliko dana u godini stvarno iznajmljuju usporedivi apartmani u istoj ulici, a ne u cijelom mjestu. Raspitajte se koliki je paušal po krevetu u toj općini i u koju skupinu turističke razvijenosti mjesto spada. Provjerite je li zgrada etažirana, ima li stan uporabnu dozvolu i može li se uopće dobiti rješenje za iznajmljivanje. I usporedite sve to s mirnijom alternativom: dugoročnim najmom, koji donosi manje po danu, ali bez sezonskog rizika, bez poreza na nekretnine i s puno manje posla.

Ako apartman uz najpesimističnije brojke i dalje donosi više od dugoročnog najma ili oročene štednje, ulaganje ima smisla. Ako se računica zatvara samo uz punu sezonu i stalni rast cijena, riječ je o oklada na tržište, a ne o investiciji. Na svehrnekretnine.com možete usporediti cijene apartmana i stanova u mjestima koja vas zanimaju, a alat za procjenu vrijednosti nekretnine pomoći će vam da provjerite je li tražena cijena realna. Kod ovakve kupnje upravo se na nabavnoj cijeni najčešće odluči hoće li se ulaganje ikada isplatiti.