Priuštivi najam nakon prvih ugovora: tko je dobio stan, tko čeka i isplati li se vlasnicima

Kad je država prošle jeseni najavila da će vlasnicima praznih stanova plaćati najam unaprijed, a obiteljima ih davati za trećinu primanja, mnogi su to shvatili kao još jedno obećanje koje će ostati na papiru. Godinu dana kasnije program priuštivog najma ipak radi. Liste su zatvorene, prvi ugovori potpisani, prvi ključevi predani. No brojke pokazuju i ono o čemu se manje govori: potražnja je višestruko veća od ponude, a hoće li program išta promijeniti na tržištu, ovisi gotovo isključivo o tome koliko će se vlasnika odlučiti pridružiti u idućem krugu.

Koliko je ljudi ušlo, a koliko čeka

Najmoprimci su se mogli prijavljivati od sredine travnja do sredine svibnja. Stiglo je 1.315 prijava. Nakon provjere uvjeta i obrade prigovora odobreno je 1.103, odbijeno 195, a sedamnaestero je u međuvremenu odustalo. Prigovora je bilo 98, od čega je usvojeno samo 22, uglavnom zbog promjena u obitelji, primjerice rođenja djeteta ili završetka školovanja. Više od polovice svih prigovora stiglo je iz Zagreba, što dovoljno govori o tome gdje je pritisak najjači.

S druge strane stola situacija izgleda bitno skromnije. Na javni poziv za vlasnike, koji je trajao do 15. veljače, javilo se otprilike tisuću vlasnika. Kad su procjenitelji obišli nekretnine i odbacili one koje ne zadovoljavaju uvjete, u program je u srpnju ušlo 282 privatna stana i kuće te osam obnovljenih državnih stanova, pet u Puli i tri u Zadru. Ministarstvo očekuje da bi do kraja godine moglo biti ugovoreno oko 500 jedinica.

Računica je jednostavna i neugodna. Ako sve ide po planu, do Nove godine stan će dobiti nešto manje od polovice odobrenih kućanstava. Ostali ostaju na listi i čekaju sljedeći krug. A pritom treba imati na umu da se stan nudi u gradu ili općini koju je najmoprimac sam odabrao. Ako je netko tražio Zagreb, a slobodan stan odgovarajuće veličine postoji samo u Sisku, ponuda za njega jednostavno ne postoji.

Koliko se zapravo plaća

Za najmoprimce je ovo najprivlačniji dio cijele priče. Najamnina se ne određuje prema lokaciji ni prema tržištu, nego prema primanjima kućanstva. Formula je jednostavna: 30 posto ukupnih neto prihoda, umanjeno za procijenjene režijske troškove i troškove održavanja. Zajedno, najamnina i režije ne smiju prijeći trećinu onoga što obitelj mjesečno zaradi.

Primjeri koje su objavile nadležne institucije zorno pokazuju razliku. Samac s 1.200 eura plaće koji dobije stan od 41 kvadrata plaćat će 257,50 eura mjesečno. Peteročlana obitelj s ukupno 2.300 eura prihoda u kući od 84 kvadrata plaćat će 480 eura. Bračni par na zagrebačkoj Trešnjevci, s primanjima oko 2.000 eura, za stan od pedesetak kvadrata umjesto dosadašnjih 700 eura plaća oko 480, što je ušteda od dvjestotinjak eura mjesečno. Najdramatičniji je primjer iz Dubrovnika, gdje bi peteročlana obitelj za kuću u Gružu plaćala 260 eura, dok tržišna najamnina za takvu kuću iznosi 1.300 eura.

Veličina stana također nije stvar želje. Jednoj osobi pripada 35 kvadrata, a svakom sljedećem članu uže obitelji još deset. Četveročlana obitelj tako ima pravo na otprilike 65 kvadrata. Ako postoji više odgovarajućih nekretnina, prednost ima ona najbliža mjestu prebivališta. To je razumno pravilo, ali znači i da najmoprimac nema puno prostora za biranje. Tko odbije ponuđeni stan, riskira da ostane bez ijednog.

Važno je razumjeti i da priuštiva najamnina nije zamrznuta. Ako obitelji porastu primanja, raste i najam, a svake godine do kraja ožujka najmoprimac mora dostaviti potvrdu o dohotku za prethodnu godinu. Obrnuto također vrijedi: ako primanja padnu, može se tražiti korekcija. Razliku do iznosa koji prima vlasnik pokriva država.

Isplati li se vlasnicima

Ovo je pitanje o kojem ovisi budućnost programa, pa ga vrijedi razložiti bez uljepšavanja. Vlasnik stan daje agenciji na upravljanje na razdoblje od tri do deset godina. Zauzvrat dobiva naknadu u visini lokalne medijalne najamnine, a u Zagrebu se ta medijalna cijena određuje zasebno po katastarskim općinama. Šezdeset posto ukupnog iznosa za cijelo ugovorno razdoblje isplaćuje se odmah, najkasnije 30 dana nakon predaje nekretnine, a preostalih 40 posto na polovici ugovora.

Dubrovački primjer pokazuje koliko to može značiti. Za kuću od 85 kvadrata dogovoren je najam od 1.300 eura mjesečno, što za deset godina iznosi oko 150 tisuća eura. Vlasnik je na dan potpisa trebao dobiti 90 tisuća eura, novac kojim može urediti i opremiti kuću, otplatiti kredit ili ga uložiti negdje drugdje. Nema traženja podstanara, nema praznih mjeseci između dva najma, nema neplaćenih računa. Za održavanje stana u dobrom stanju odgovoran je najmoprimac, a ugovor se može otkazati ako stan oštećuje, daje ga u podnajam ili ne plaća.

Ima, naravno, i druga strana. Medijalna najamnina po definiciji je srednja vrijednost, pa vlasnik dobro uređenog stana u traženom dijelu grada na slobodnom tržištu može zaraditi više. Deset godina dug je rok u kojem se svašta može promijeniti, od obiteljskih planova do cijena. Uz to, u program ulaze samo nekretnine koje su bile prazne najmanje dvije godine, što se dokazuje računima za struju i vodu. Takav uvjet postoji da vlasnici ne bi izbacivali postojeće podstanare, ali istodobno znači da program ne može privući nijedan stan koji je trenutačno iznajmljen.

Naše je mišljenje da je ponuda najzanimljivija za tri skupine vlasnika. Prvo, za one koji imaju naslijeđeni stan i ne žele se baviti najmom, ali ni prodajom. Drugo, za vlasnike nekretnina kojima trebaju manji ili veći radovi, jer jednokratna isplata rješava pitanje financiranja. Kod sitnijih nedostataka vlasnik ima šest mjeseci da ih otkloni, a za veću adaptaciju dobiva predujam kad se pronađe najmoprimac. Treće, za vlasnike praznih stanova u Zagrebu, gdje od 2027. porez na nekretnine može doseći osam eura po kvadratu. Stan od 60 kvadrata koji stoji prazan tada košta gotovo 500 eura godišnje samo na porezu, dok je dugoročno iznajmljen stan od toga povišenog iznosa izuzet. Prije odluke ipak vrijedi provjeriti kako će grad tretirati baš ovakav ugovor.

Tko razmišlja o tome da stan uključi u program ili ga radije sam iznajmi ili proda, dobro je najprije znati koliko nekretnina realno vrijedi. Alat za procjenu vrijednosti nekretnina na svehrnekretnine.com može dati brz okvir, a usporedba s aktualnim oglasima za najam u istom kvartu pokazat će koliko je medijalna najamnina daleko od onoga što se na tržištu stvarno traži.

Gdje program zapinje

Najveći problem nije u pravilima nego u razmjerima. Od otprilike tisuću vlasnika koji su se javili, u program je nakon prvog kruga ušlo manje od tri stotine nekretnina, a odobrenih najmoprimaca gotovo je četiri puta više. To je dovoljno da se pomogne nekoliko stotina obitelji, što nije zanemarivo, ali nije dovoljno da se osjeti na cijenama najma u Zagrebu, Splitu ili Zadru.

Drugi problem je zemljopis. Stan se nudi samo u mjestu koje je najmoprimac odabrao, a sudeći po prigovorima, najveći interes dolazi iz Zagreba, Rijeke i Splita, dakle ondje gdje vlasnici na slobodnom tržištu mogu zaraditi najviše. Država pokušava popuniti tu rupu vlastitim stanovima, ali i ondje stvari idu sporo. Za potrebe priuštivog najma i stambenog zbrinjavanja zaštićenih najmoprimaca predviđeno je nešto više od 350 državnih stanova, a do rujna ih je obnovljeno 121, od toga 56 u Zagrebu. Ti se stanovi pritom dijele između dvaju programa.

Pravi bi pomak mogla donijeti nova gradnja. Prema ministarstvu, preko agencije je trenutačno u izgradnji oko 1.300 stanova koji bi trebali biti useljivi tijekom 2027., a dio i 2028. godine. Iskaz interesa za nove projekte poslale su 272 jedinice lokalne i regionalne samouprave. Ako se to ostvari, priuštivi najam prestaje ovisiti samo o dobroj volji privatnih vlasnika.

Što možemo očekivati

Program priuštivog najma pokazao je da država može brzo organizirati posao koji tržište nije znalo riješiti: spojiti prazne stanove i obitelji koje ih trebaju, uz jasnu cijenu i jasna pravila. U tome je uspio bolje nego što su skeptici predviđali. Ali u ovom obliku riječ je o socijalnoj mjeri, ne o alatu koji mijenja tržište.

Za najmoprimce to znači da se na program vrijedi prijaviti, ali ne i na njega računati kao na jedino rješenje, osobito u Zagrebu. Za vlasnike praznih stanova ovo je ozbiljna opcija koju treba izračunati, a ne odbaciti zbog nepovjerenja prema državi. Sigurna isplata unaprijed, bez praznih mjeseci i traženja podstanara, mnogima će biti vrijednija od nekoliko desetaka eura više na slobodnom tržištu. Ako se u sljedećem krugu javi dvostruko više vlasnika, ova će priča izgledati sasvim drukčije. Ako ne, ostat će korisna, ali mala.