Najam ove jeseni: Zagreb i Osijek popuštaju, na obali stan je sve teže naći

Tko je ove jeseni tražio stan za najam u Zagrebu, vjerojatno je primijetio nešto što se godinama nije događalo: oglasa je više, a vlasnici su manje uporni. Od siječnja do srpnja broj aktivnih oglasa za dugoročni najam u glavnom gradu porastao je za 26 posto, a prosječna tražena najamnina spustila se s 1.009 na 963 eura. Nije to slom cijena, ali jest prvi ozbiljniji znak da je zagrebački najam prestao rasti po inerciji.

Istodobno se na obali događa suprotno. U Splitu, Rijeci i Zadru ponuda dugoročnog najma pala je za četvrtinu do trećinu, a cijene su ili porasle ili ostale visoke. Hrvatska tako ove jeseni ima dva tržišta najma koja se kreću u suprotnim smjerovima, a razlika među njima veća je nego ikad.

Zagreb: najmoprimci napokon imaju prednost

Zagreb je jedini veliki grad u kojem su ove godine istodobno porasli broj stanova u ponudi i pale tražene cijene. Pad od 46 eura mjesečno na prvi pogled ne izgleda dramatično. No treba ga staviti u kontekst: posljednjih nekoliko godina najamnine su u Zagrebu rasle brže od plaća, a svaka nova akademska godina donosila je novi rekord. Sada je, barem prema oglasima, krivulja okrenuta prema dolje.

Gradski prosjek, doduše, skriva velike razlike među kvartovima. Kod manjih stanova, do 55 kvadrata, najviše izbora ima Donji grad, gdje je u srpnju bilo oglašeno 397 takvih stanova uz prosječnu traženu cijenu od 761 eura. Odmah iza je Trešnjevka s 337 stanova i prosjekom od 686 eura. Ta dva kvarta zajedno čine otprilike petinu cijele zagrebačke ponude.

Tko je spreman voziti se tramvajem dvadesetak minuta dulje, može uštedjeti ozbiljan novac. Utrina je među kvartovima s redovitom ponudom najjeftinija, s prosjekom od 517 eura za manji stan. Na drugom kraju su Donje Svetice s 846 eura. Razlika od 329 eura mjesečno, odnosno gotovo četiri tisuće eura godišnje, nije sitnica ni za studenta ni za mladi par. Dobar omjer cijene i izbora nude Prečko, Voltino, Gornja Dubrava, Špansko i Knežija, gdje se manji stanovi traže između 630 i 670 eura, a oglasa ima dovoljno da se stan realno može naći.

Zašto je ponuda porasla? Jednog jedinog razloga nema, ali nekoliko se stvari poklopilo. Na tržište stiže dio stanova iz novogradnje koje su kupci nabavili kao investiciju i sada ih žele iznajmiti. Pravila za kratkoročni najam u stambenim zgradama postala su stroža, pa dio vlasnika koji su se nekad okretali turistima prelazi na mjesečni najam. Tu je i porez na nekretnine: Zagreb je izglasao da od 2027. vlasnici praznih stanova plaćaju do osam eura po kvadratu godišnje, dok su stanovi u dugoročnom najmu, onom koji traje barem deset mjeseci u godini, od toga izuzeti. Za vlasnika praznog stana od 60 kvadrata to je razlika od gotovo petsto eura godišnje, što je dovoljan poticaj da stan ipak izda.

Osijek i Varaždin: tiho, ali stabilno

Ako je Zagreb popustio, Osijek je otišao korak dalje. To je jedini grad u kojem su tražene cijene tijekom cijele godine padale: s 603 eura u siječnju na 559 eura u srpnju. Prosjek za prvih sedam mjeseci iznosi oko 580 eura, a ponuda je u istom razdoblju porasla za čak 50 posto.

Za manji stan u Osijeku računa se s 400 do 550 eura. Najpovoljniji su Novi grad s prosjekom od 401 eura, Donji grad s 414 i Sjenjak s 417 eura, a Donji grad i Sjenjak pritom imaju i pristojan broj oglasa. Najskuplje su Retfala i Jug II, s nešto više od 540 eura. Raspon između najjeftinijeg i najskupljeg kvarta je 143 eura, najmanji među svim većim gradovima, što govori o prilično ujednačenom tržištu bez izraženih "elitnih" četvrti.

Varaždin je priča o stabilnosti. Broj oglasa porastao je za 65 posto, najviše od svih promatranih gradova, a prosječna tražena najamnina od 650 eura porasla je za skromnih 2,4 posto. Manji stanovi u srpnju su se tražili za oko 533 eura. Za grad s jakim sveučilišnim središtem i industrijom koja zapošljava to je zdrava slika: dovoljno ponude, cijene koje prate inflaciju, bez skokova.

Ovdje vrijedi upozoriti na jedno. Rast broja oglasa u manjim gradovima ponekad je i znak da se stanovi teže iznajmljuju, pa isti oglas visi mjesecima. Za najmoprimca je to dobra vijest jer ima prostora za pregovore. Za vlasnika koji je kupio stan računajući na brzu i sigurnu najamninu, to je signal da prinos neće biti onakav kakav je zamišljao.

Obala: najam koji nestaje svakog proljeća

Na Jadranu se ponavlja poznati obrazac, samo izraženiji nego prije. Split ima najjaču sezonalnost od svih gradova. Tražene najamnine rasle su cijelo proljeće i u svibnju dosegnule 1.147 eura, a do srpnja su se spustile na 1.055 eura. U isto vrijeme ponuda je pala za 32 posto. Posebno je vidljiv pad kod manjih stanova: u siječnju ih je bilo 709 u oglasima, u srpnju samo 472.

Objašnjenje je jednostavno i svima poznato. Kad počne sezona, dio vlasnika radije iznajmljuje turistima na dan ili tjedan nego obitelji ili studentu na godinu. Oni koji ipak nude dugoročni najam često traže ugovor od listopada do lipnja, uz iseljenje preko ljeta. Za nekoga tko u Splitu radi cijelu godinu to nije rješenje nego privremeni smještaj.

Unutar Splita razlike su također velike. Žnjan ima najviše manjih stanova, ali mu se ponuda u promatranom razdoblju prepolovila, a prosječna tražena cijena od 867 eura među najvišima je u gradu. Lovret je na sličnoj razini. Najpovoljniji je Sućidar s 552 eura, jedini splitski kvart u kojem je ponuda rasla, a slijede Varoš, Bol i Sirobuja s cijenama između 670 i 710 eura.

Zadar je ove godine zabilježio najveći rast. Prosječna tražena najamnina skočila je s 813 eura u siječnju na 1.055 eura u lipnju, gotovo 30 posto, da bi se u srpnju korigirala na 894 eura. Broj oglasa pao je za 26 posto, a manjih stanova u srpnju je u cijelom gradu bilo samo 109. Višnjik ima najveći izbor, ali i najvišu cijenu, oko 847 eura, dok je Poluotok s 616 eura najbolji kompromis za one koji uspiju uloviti neki od rijetkih oglasa.

Rijeka je negdje između. Ponuda je pala za 29 posto, a cijene su porasle umjereno, oko tri posto. Prednost Rijeke je što još uvijek ima više cjenovnih razreda: Gornja Vežica, Podmurvice i Krnjevo kreću se od 544 do 558 eura za manji stan, Zamet je na 571, Belveder na 602 eura, a Pehlin je najjeftiniji s 498 eura. Na vrhu je Kantrida s 829 eura.

Što to znači za one koji traže i one koji iznajmljuju

Najprije jedna ograda. Sve su ove brojke tražene cijene iz oglasa, a ne iznosi iz potpisanih ugovora. U Zagrebu i Osijeku stvarne najamnine vjerojatno su i nešto niže od oglašenih jer najmoprimci danas imaju više prostora za pregovaranje. Na obali je obrnuto: dobri stanovi često odu prije nego što oglas uopće postane vidljiv širem krugu ljudi.

Za najmoprimce u kontinentalnim gradovima ovo je najbolji trenutak u posljednjih nekoliko godina. Isplati se pogledati više stanova, pitati za cijenu bez režija i ponuditi nešto niži iznos uz dulji ugovor. Vlasnicima koji od 2027. žele izbjeći veći porez na prazne stanove u Zagrebu stabilan najmoprimac na godinu ili dvije vrijedi više od dodatnih pedeset eura mjesečno.

Za one koji traže stan na obali savjet je drugačiji: tražiti rano, već u kasno ljeto, i biti spreman na kompromis oko kvarta. Kvartovi poput Sućidara u Splitu, Poluotoka u Zadru ili Pehlina u Rijeci nisu najprestižniji, ali razlika od tristotinjak eura mjesečno na kraju godine prelazi tri i pol tisuće eura.

Za vlasnike i investitore poruka je ozbiljnija. Kupnja stana isključivo radi dugoročnog najma u Zagrebu više ne donosi zajamčeno rastuću najamninu. Cijene stanova i dalje rastu, a najamnine stagniraju ili padaju, što znači da se prinos od najma polako topi. Prije kupnje vrijedi realno izračunati koliko stan može donijeti uz današnje, a ne lanjske cijene najma. Pritom može pomoći procjena vrijednosti nekretnine na svehrnekretnine.com, a usporedbom s oglasima za najam u istom kvartu brzo se vidi ima li računica smisla.

Moja je procjena da će se zagrebački trend nastaviti i iduće godine. Novih stanova iz projekata započetih prije nekoliko godina još stiže, porez na prazne stanove počinje se naplaćivati, a kratkoročni najam u zgradama postaje sve kompliciraniji. Sve to gura ponudu prema dugoročnom najmu. Na obali bez ozbiljnije promjene u odnosu između turističke i stambene namjene neće biti velikog pomaka. Dok god ljetni najam turistima donosi višestruko više od mjesečne najamnine, vlasnici će svoje računice raditi na isti način.