Apartman u zgradi i potpis susjeda: tko će do 2030. ostati bez rješenja

Prije dvije godine apartman u stambenoj zgradi bio je stvar dogovora između vlasnika i ureda za turizam. Doneseš papire, dočekaš očevid, dobiješ rješenje i kategoriju. Susjede si mogao pitati za mišljenje iz pristojnosti, ali njihov potpis nije bio uvjet. Od početka 2025. to više ne vrijedi. Za svaki novi kratkoročni najam u višestambenoj zgradi danas je potreban potpis većine suvlasnika, a za one koji već iznajmljuju sat je počeo otkucavati i staje krajem 2029. godine.

Kad se o tome govori, najčešće se čuje izraz "veto susjeda". Malo je pretjeran, ali ne previše. Pravilo je doista postavljeno tako da jedan susjed, onaj pravi, s kojim dijelite zid ili strop, može zaustaviti cijeli posao. Zato se ova tema više ne tiče samo iznajmljivača. Tiče se svakoga tko kupuje ili prodaje stan na obali, pa i u Zagrebu, jer suglasnost postaje svojstvo stana, gotovo kao balkon ili parkirno mjesto.

Što zakon zapravo traži

Pravilo se odnosi na višestambene zgrade s najmanje četiri stana te na stambeno-poslovne zgrade s barem tri stana i jednim poslovnim prostorom. Obiteljska kuća s dva stana i apartman u dvorištu nisu obuhvaćeni. Tko u takvoj zgradi želi stan davati turistima, mora prije podnošenja zahtjeva za rješenje skupiti pisanu suglasnost dvotrećinske većine suvlasnika. Ta se većina ne broji po glavama, nego po udjelima. Potrebni su potpisi vlasnika koji zajedno drže više od dvije trećine suvlasničkih dijelova, odnosno vrijednosne površine zgrade. Vlasnik velikog stana na zadnjem katu tako vrijedi više od vlasnika garsonijere u prizemlju.

Dvije trećine nisu dovoljne same po sebi. Suglasnost moraju dati i svi neposredni susjedi, odnosno vlasnici stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi graniče s apartmanom. Ako stan ima susjeda lijevo, desno, gore i dolje, svaki od njih mora potpisati. Dovoljno je da jedan kaže ne i priča je gotova, bez obzira na to koliko je ostatak zgrade za.

Nekoliko detalja olakšava stvar. Vlasnici koji i sami iznajmljuju u istoj zgradi smatraju se suglasnima, pa ne mogu blokirati susjeda koji radi isto što i oni. Suglasnost se daje na najmanje pet godina i veže svakoga budućeg vlasnika, pa novi kupac stana u zgradi ne može jednostavno povući potpis koji je dao prethodni vlasnik. Prije skupljanja potpisa vlasnik je dužan obavijestiti predstavnika suvlasnika da namjerava iznajmljivati.

Postoji i drugi smjer. Suglasnost se može opozvati i prije isteka roka ako se tri ili više puta unutar dvije godine prekrši kućni red. Za opoziv je dovoljna natpolovična većina, dakle manje nego za davanje. To je zapravo najvažnija poruka cijelog zakona: suglasnost nije jednom dobivena povlastica, nego uvjetno povjerenje koje se gubi bukom na terasi u dva ujutro.

Tri roka koje ne treba miješati

U razgovorima s iznajmljivačima često se čuje zbrka oko datuma, pa ih vrijedi razdvojiti.

• Novi apartmani u zgradama suglasnost moraju imati odmah, kao uvjet za rješenje. Bez nje ured za turizam zahtjev neće odobriti.
• Postojeći iznajmljivači koji su rješenje imali prije 2025. imaju pet godina, do kraja 2029. Ako do tada ne prilože suglasnost, pravo na pružanje usluga prestaje po sili zakona, a rješenje se ukida po službenoj dužnosti.
• Privremena rješenja izdana po starim pravilima važe najdulje do 31. prosinca ove godine. To je zaseban rok koji nema veze sa suglasnošću susjeda, ali tko radi na privremenom rješenju, ima manje od dva mjeseca da posloži papire.

Ista logika primjenjuje se i na takozvani najam za veći broj osoba, kad se u stan smjesti više od četiri punoljetne osobe koje nisu u bliskom srodstvu. Tu je rok za postojeće bio samo godinu dana i već je istekao. Za radnički smještaj u stambenim zgradama to je bila tiha, ali velika promjena.

Kako to izgleda na terenu

Prvi učinak vidio se i prije nego što je zakon stupio na snagu. U Splitsko-dalmatinskoj županiji između rujna i kraja 2024. stiglo je gotovo 800 zahtjeva za nove apartmane, dok ih je godinu ranije u istom razdoblju bilo manje od 200. Ljudi su žurili predati zahtjeve dok susjedi još nisu morali potpisati, a dobar dio objekata nije bio ni spreman za očevid. Klasičan primjer kako najava pravila mijenja ponašanje tržišta brže od samog pravila.

Danas, gotovo dvije godine kasnije, iznajmljivači u zgradama dijele se u tri skupine. Prvi su oni koji imaju dobre odnose sa susjedima ili žive u zgradi u kojoj pola stanova ionako ide turistima. Za njih je suglasnost formalnost, papir koji treba ispuniti i potpisati. Drugi su vlasnici u mješovitim zgradama, gdje stalni stanari čine većinu. Tu se pregovara, ponekad i otvoreno nudi nešto zauzvrat, od sudjelovanja u troškovima obnove fasade do novog interfona. Treći su oni koji znaju da potpis nikad neće dobiti, jer je susjed odozdo godinama trpio prtljagu na stubištu u šest ujutro.

Ima i slučajeva za koje nitko nije kriv. U starim zgradama zemljišnoknjižno stanje često nije sređeno, vlasnici su pokojni ili žive u inozemstvu, a nasljednici se ne javljaju. Udruga malih iznajmljivača upozorava i da država kao vlasnik stanova ne namjerava davati suglasnost nikome, što znači da apartman koji graniči s državnim stanom praktički nema šanse, koliko god ostali susjedi bili za. Udruga govori o više od 110 tisuća iznajmljivačkih obitelji i tvrdi da će većina onih u zgradama do 2030. ostati bez rješenja. Taj je broj teško provjeriti, ali smjer je jasan.

Mi mislimo da je pravilo u osnovi opravdano. Stan u zgradi nije vikendica na osami. Kad se u njemu svaki tjedan izmijene četiri nova gosta, trošak toga ne snosi samo vlasnik, nego i svi koji dijele lift, stubište i spavaću sobu uz zajednički zid. U Splitu se ove godine u javnosti govorilo o 24 tisuće stambenih jedinica namijenjenih kratkoročnom najmu, u gradu koji ima nešto više od 160 tisuća stanovnika. Takva brojka objašnjava zašto se zakonodavac odlučio dati glas onima koji u zgradi žive cijelu godinu. Problem nije u ideji, nego u tome što pravilo ne razlikuje uzornog domaćina od onoga koji stan pretvara u hostel.

Suglasnost kao dio cijene stana

Za tržište nekretnina ovo je možda i najvažniji dio priče. Do nedavno se apartman na obali prodavao kao paket: stan, namještaj, rješenje i popis gostiju koji se vraćaju. Rješenje je bilo vezano uz vlasnika, a kupac je računao da će novo dobiti bez većih problema. Danas kupac mora pitati nešto drugo: postoji li za ovaj stan valjana suglasnost suvlasnika, do kada vrijedi i tko ju je potpisao?

Razlika u vrijednosti može biti velika. Stan od 55 kvadrata u Splitu ili Zadru koji ima suglasnost na pet ili više godina investitoru vrijedi znatno više od istog stana u zgradi u kojoj stalni stanari jasno govore da turiste ne žele. Drugi stan nije bezvrijedan, ali vrijedi onoliko koliko vrijedi za stanovanje ili dugoročni najam, a to je na obali često osjetno manje od cijene kakvu prodavači još traže. Tko kupuje s namjerom iznajmljivanja, a ovo ne provjeri prije potpisa predugovora, kupuje lutriju.

Prodavačima savjetujemo da suglasnost pribave prije stavljanja stana na tržište ako je to realno. Papir koji kupcu skida najveći rizik bolji je argument od svake fotografije pogleda na more. Ako suglasnost nije moguće dobiti, bolje je to reći odmah i stan cijeniti kao stambeni, nego mjesecima čekati kupca koji će odustati kad shvati u čemu je problem. Pri određivanju realne cijene može pomoći i procjena vrijednosti nekretnine na svehrnekretnine.com, uz napomenu da nijedan alat ne zna kakvi su vam susjedi.

Što nas još čeka

Na stolu je i prijedlog novog zakona o ugostiteljskoj djelatnosti, koji je u saborskoj proceduri od ljeta. Uvodi obvezni registracijski broj za svaki apartman, sobu i kuću za odmor koja se oglašava na platformama, u skladu s europskom uredbom o kratkoročnom najmu koja se primjenjuje od svibnja. Neregistrirani objekti više se ne bi smjeli oglašavati, a platforme bi morale razmjenjivati podatke s državom. Prijedlog predviđa i obveznu rekategorizaciju svakih deset godina te zabranu izdavanja novih rješenja obrtima i tvrtkama za apartmane i sobe u stambenim prostorima. Odredbu o suglasnosti suvlasnika i rok do kraja 2029. preuzima iz postojećih propisa.

Iznajmljivači tvrde da je retroaktivno ukidanje već izdanih rješenja neustavno i najavljuju borbu. Moguće je da se nešto od toga ublaži, ali ne bismo se kladili da će pravilo o suglasnosti nestati. Smjer cijele europske politike ide prema većoj kontroli kratkoročnog najma u gradovima, a ne obrnuto.

Zato je praktični savjet za vlasnike jednostavan. Ako iznajmljujete u zgradi i još nemate potpise, ne čekajte 2029. Tri godine zvuče kao puno vremena, ali skupljanje potpisa u zgradi od dvadeset stanova, s vlasnicima u Njemačkoj i neriješenim ostavinama, može trajati mjesecima. Počnite od neposrednih susjeda, jer bez njih ostalo nema smisla. Razgovarajte s predstavnikom suvlasnika i pokažite da ste spremni preuzeti dio odgovornosti za red u zgradi. A ako vidite da potpisa neće biti, iskoristite to vrijeme da odlučite što dalje, bilo da je riječ o dugoročnom najmu ili prodaji, dok to još činite svojom voljom, a ne zato što vam je rješenje ukinuto.