Povrat poreza za prvi stan: koliko se stvarno vraća i gdje kupci padaju na uvjetima

Mjera kojom država mladima vraća porez pri kupnji prvog stana vrti se već više od godinu dana, a brojke su sada dovoljno velike da se iz njih može nešto i zaključiti. Do početka listopada stiglo je gotovo osam tisuća zahtjeva, odobreno ih je nešto više od pet tisuća, a država je obitelji isplatila ili odobrila oko 38,8 milijuna eura. Prosječna obitelj dobila je otprilike 7.600 eura. To nije novac koji će nekome kupiti stan, ali jest novac koji pokriva namještaj za cijeli stan, dio javnobilježničkih i bankovnih troškova ili nekoliko mjesečnih rata kredita.

Ono što se manje vidi iz tih brojki jest koliko ljudi na putu do povrata pogriješi. Svaki šesti obrađeni zahtjev završio je odbijanjem. Razlozi su uglavnom banalni i mogli su se izbjeći da je kupac prije potpisa ugovora sjeo s kalkulatorom.

Tko uopće ima pravo

Pravila su na papiru jednostavna. Podnositelj mora biti hrvatski državljanin i u trenutku podnošenja zahtjeva ne smije imati navršenih 45 godina. Ugovor o kupoprodaji mora biti sklopljen nakon 1. siječnja 2025. On i članovi uže obitelji koje navodi u zahtjevu moraju imati prijavljeno prebivalište na adresi kupljene nekretnine i ondje stvarno živjeti. I, ključno, nitko od njih ne smije imati niti je ikad imao odgovarajuću stambenu nekretninu, ni u Hrvatskoj ni u inozemstvu.

Odgovarajućom se smatra nekretnina s vodom, strujom i kanalizacijom, veličine oko 35 kvadrata za jednu osobu i desetak kvadrata više za svakog dodatnog člana. Tko ima mali stan ili kuću bez osnovne infrastrukture, može računati na povrat, ali tu staru nekretninu mora prodati u roku od dvije godine od kupnje nove i to prije nego što preda zahtjev. Pravo nema ni onaj tko je već koristio neku državnu potporu za kupnju, primjerice subvencionirani stambeni kredit. To je pravilo koje mnoge iznenadi, jer su subvencije bile prije nekoliko godina i ljudi ih jednostavno zaborave.

Važno je razumjeti i da se ne radi o oslobođenju od poreza. Porez na promet nekretnina, koji iznosi tri posto, plaća se normalno čim stigne rješenje porezne uprave. Tek kad je plaćen u cijelosti, može se tražiti povrat. Tko porez otplaćuje na rate, mora pričekati zadnju ratu. Rok za zahtjev je 24 mjeseca, pa se to u praksi obično stigne, ali novac prvo mora izaći iz džepa kupca.

Kvadratura i prosječna cijena: gdje se gubi najviše novca

Povrat se ne računa iz stvarne kupoprodajne cijene, nego iz umnoška dviju brojki: kvadrature na koju kućanstvo ima pravo i prosječne cijene kvadrata stana u općini ili gradu gdje se kupuje. Za samca se priznaje 50 kvadrata, za par 65, za tročlanu obitelj 80, za četveročlanu 90, a za svaku sljedeću osobu desetak kvadrata više, do najviše 120. Kod obiteljskih kuća te se površine uvećavaju za pola.

Prosječne cijene za ugovore sklopljene ove godine izračunate su iz stvarnih transakcija iz državne baze kupoprodaja i iskazane su bez PDV-a. Tamo gdje je bilo dovoljno prodaja, prosjek je izračunat izravno, a za stotine manjih općina u kojima se stanovi gotovo ne prodaju procijenjen je statističkim modelom. U Zagrebu se cijena ne određuje za cijeli grad nego po katastarskim općinama, pa razlike unutar istog grada mogu biti velike. Centar je na 3.413 eura po kvadratu, Trnje na 3.184, Trešnjevka na 3.052, a Sesvete na 1.828 eura. Split je na 3.738, Dubrovnik na 3.940, Rijeka na 2.699, Zadar na 2.676, a Osijek na 1.604 eura.

Tu nastaje prva zamka. Ako je stan skuplji od prosjeka, povrat se računa po prosjeku. Ako je jeftiniji, po stvarnoj cijeni. Drugim riječima, onaj tko preplati stan, preplatio ga je sam.

Druga zamka je oštrija. Ako je ugovorena cijena kvadrata više od 50 posto iznad prosjeka, pravo na povrat ne postoji uopće, ni za jedan euro. Isto vrijedi i za stan koji je za više od pola veći od priznate kvadrature. Samac tako može kupiti stan do 75 kvadrata, a par do 97,5 kvadrata, ali sve iznad toga ruši cijeli zahtjev. Upravo je zbog previsoke cijene dosad odbijeno 325 zahtjeva.

Najlakše je pasti u Zagrebu. Granica za povrat u Sesvetama je 1,5 puta 1.828, odnosno oko 2.740 eura po kvadratu bez PDV-a. Par koji ondje kupi novi stan za 2.900 eura po kvadratu ostat će bez povrata PDV-a, iako bi za isti novac u Trešnjevci pravo imao. To je posljedica toga što prosjek odražava stanje tržišta s prošlogodišnjim i pretežno starijim stanovima, a nova gradnja na rubu grada s tim prosjekom više nema puno veze.

Koliko se stvarno vraća

Najbolje se vidi na primjerima. Uzmimo par koji u Trešnjevci kupuje postojeći stan od 70 kvadrata za 240.000 eura. Kvadrat ih je stajao oko 3.430 eura, što je iznad prosjeka, ali ispod granice od otprilike 4.580 eura. Platit će 7.200 eura poreza na promet. Povrat se računa na 65 kvadrata po prosječnoj cijeni od 3.052 eura, što daje osnovicu od oko 198.400 eura i povrat od približno 5.950 eura. Nije sve, ali je većina.

Kod novogradnje su iznosi puno veći, jer se vraća pola plaćenog PDV-a. Samac koji u Splitu kupi novi stan od 50 kvadrata po 4.400 eura bez PDV-a ostaje unutar granice, budući da je ona tamo oko 5.600 eura. Osnovica je 50 kvadrata puta 3.738 eura, dakle oko 186.900 eura. PDV od 25 posto na tu osnovicu iznosi oko 46.700 eura, a polovica, nešto više od 23.300 eura, vraća se kupcu. Takav povrat već osjetno mijenja računicu i otvara prostor za pregovore o opremanju, parkirnom mjestu ili kraćem roku kredita.

Prosjeci iz dosadašnjih odobrenja to potvrđuju. Povrat PDV-a u prosjeku iznosi oko 14.750 eura, a povrat poreza na promet oko 3.470 eura. Zanimljivo je da gotovo dvije trećine odobrenih zahtjeva otpada na porez na promet, dakle na kupnje rabljenih stanova. Mladi, očekivano, kupuju ono što si mogu priuštiti, a to je češće stariji stan nego novogradnja.

Za informativan izračun postoje službeni kalkulatori za oba poreza, i vrijedi ih proći prije potpisa predugovora, a ne nakon. Jednako tako vrijedi znati tržišnu vrijednost stana koji gledate. Procjena vrijednosti nekretnine na svehrnekretnine.com brzo pokaže je li tražena cijena u okvirima kvarta ili je prodavatelj već uračunao da će kupac dobiti nešto natrag od države.

Tko je dosad dobio novac

Prema podacima iz kolovoza, prosječni podnositelj ima 32 godine, živi u kućanstvu od dvije osobe i kupio je nekretninu od oko 72 kvadrata. Oko dva od pet odobrenih zahtjeva došla su iz Zagreba, a slijede Zagrebačka, Splitsko-dalmatinska i Primorsko-goranska županija. Mjera je dakle pretežno gradska, što nije čudno, jer su ondje cijene najviše i porez na promet najveći.

Manje je ugodno pitanje što mjera radi samom tržištu. Svaki povrat koji kupac može uračunati u svoj budžet prodavatelj može, barem djelomično, ugraditi u cijenu. Kad se stan oglašava kao onaj za koji se može dobiti povrat PDV-a, to je prodajni argument, ali i znak da dio državnog novca lako završi u marži. Pravilo o 50 posto iznad prosjeka tome postavlja gornju granicu, no ispod nje prostora ima dovoljno. Moja procjena je da mjera mladima pomaže, ali skromnije nego što se čini iz naslova, i to više onima koji kupuju rabljene stanove u gradovima srednje veličine nego onima koji ciljaju novogradnju u Zagrebu ili Splitu.

Na što paziti prije potpisa

Iz razloga odbijanja može se složiti kratka lista provjera:

• provjerite jeste li vi ili netko iz uže obitelji ikad imali stan ili kuću, uključujući nasljedstvo i suvlasništvo;
• usporedite cijenu kvadrata bez PDV-a s prosjekom za točnu općinu ili zagrebačku katastarsku općinu, i to s granicom od 50 posto iznad prosjeka;
• provjerite kvadraturu iz zemljišne knjige, s balkonima i terasama obračunatima prema propisanim koeficijentima;
• planirajte da porez platite odmah ili u što manje rata, jer zahtjev prije zadnje uplate nije moguć;
• prijavite prebivalište na novu adresu čim se uselite.

Zahtjev se podnosi poštom ili osobno, uz ovjereni ugovor, izjavu, izvadak iz zemljišne knjige, potvrdu o prebivalištu ne stariju od 30 dana, porezno rješenje s dokazom uplate i broj računa. Nema prijave preko interneta, što će mnogima biti začuđujuće u 2026. godini, ali papiri su dosad očito prolazili.

Ako ste mlađi od 45 godina i tražite prvi stan, povrat poreza treba ući u računicu od prvog dana, ne kao bonus koji se otkrije nakon useljenja. Uz pažljivo odabranu lokaciju i cijenu koja ne bježi previše od prosjeka, riječ je o nekoliko tisuća eura koji ostaju u obiteljskom budžetu. Uz pogrešan izbor, o nuli. Ponude stanova na svehrnekretnine.com možete filtrirati po lokaciji i kvadraturi upravo tako da ostanete unutar okvira koje mjera priznaje.