ESB je stao, ali ne zadugo: što prosinac znači za stambene kredite

Europska središnja banka krajem listopada nije dirala kamatne stope. Depozitna stopa ostala je na 2,50 posto, stopa za glavne operacije refinanciranja na 2,65 posto. Na prvi pogled to zvuči kao dobra vijest za svakoga tko otplaćuje stambeni kredit ili ga tek planira dići. Tko je, međutim, pažljivije slušao što se u Frankfurtu govorilo, zna da je ovo bila pauza, a ne okret.

Predsjednica ESB-a otvoreno je rekla da je stanje u europodručju moglo opravdati i novo povećanje te da je smjer prilično jasan ako podaci do prosinca potvrde današnju sliku. Sljedeća odluka o kamatama donosi se 17. prosinca. Do tada kupci stanova u Hrvatskoj imaju šest tjedana da odluče žele li čekati ili zaključati uvjete koji su danas još uvijek pristojni.

Kako smo došli dovde

Nakon dvije godine spuštanja kamata, ESB je ove godine dva puta krenuo u suprotnom smjeru: u lipnju i u rujnu, oba puta za četvrt postotnog boda. Razlog je energija. Inflacija u europodručju u rujnu je skočila na 3,8 posto, s 3,2 posto u kolovozu, a cijene energije bile su gotovo 19 posto više nego godinu ranije. Poremećaji u opskrbi naftom i derivatima nisu se smirili, pa se viši troškovi polako prelijevaju i na usluge.

Hrvatska tu nije iznimka, nego je, nažalost, iznad prosjeka. Harmonizirana inflacija kod nas je u rujnu iznosila 4,3 posto, a mjerena nacionalnim indeksom čak 4,7 posto. Cijene usluga rastu po stopi većoj od šest posto, što je za središnju banku najneugodniji dio priče, jer se usluge sporo hlade. Kada ESB promatra takve brojke, teško mu je opravdati bilo kakvo popuštanje.

Zato je listopadska odluka u biti tehnička stanka. Vijeće je ocijenilo da su se uvjeti financiranja i bez novog poteza pooštrili, da se rast gospodarstva usporava i da puni učinak energetskog šoka tek dolazi. Pričekati još jedan krug podataka bilo je razumno. Ali nitko ozbiljan ne očekuje da bi u prosincu stope mogle pasti.

Što se već dogodilo u hrvatskim bankama

Domaće banke nisu čekale prosinac. Jedna od najvećih banaka od 1. listopada podigla je kamate na stambene kredite za 0,25 postotnih bodova. Fiksna stopa za cijeli rok otplate kod nje sada iznosi 3,45 posto za klijente koji primaju plaću na račun, odnosno 3,75 posto za ostale, a do kraja rujna bila je 3,20 posto. Druga velika banka objavila je fiksnu stopu od 3,40 posto. Najniže redovne fiksne ponude na tržištu kreću se oko 3,25 posto, a akcije s kamatom ispod 3,1 posto uglavnom su istekle početkom listopada.

Zanimljivo je da službeni prosjek još ne pokazuje nikakav skok. Prosječna kamata na nove stambene kredite u Hrvatskoj u kolovozu iznosila je 2,91 posto, jednako kao u srpnju i nešto manje nego godinu ranije. Prosjek europodručja u isto vrijeme bio je između 3,5 i 3,6 posto, pa smo i dalje među zemljama s najjeftinijim stambenim zaduživanjem u Europskoj uniji. Ta brojka, međutim, opisuje ljeto. Ugovori potpisani u listopadu i studenome po novim cjenicima tek će se pojaviti u statistici, i bilo bi iznenađenje da prosjek do kraja godine ne prijeđe tri posto.

Euribor, na koji su vezani krediti s promjenjivom kamatom, govori isto. Šestomjesečni Euribor u listopadu je u prosjeku iznosio oko 2,98 posto, nešto više nego u rujnu, a krajem lipnja bio je ispod 2,6 posto. Tržište je listopadsku pauzu odavno uračunalo, pa se stopa nakon odluke gotovo nije pomaknula. Iz toga se može iščitati i nešto korisno: banke i ulagači ne vjeruju u skoro pojeftinjenje novca.

Koliko to stvarno znači za mjesečnu ratu

Četvrt postotnog boda zvuči kao sitnica, pa se isplati pretvoriti ga u ratu. Uzmimo par koji diže 150.000 eura na 30 godina uz fiksnu kamatu. Uz 3,20 posto mjesečni anuitet iznosi oko 649 eura. Uz 3,45 posto penje se na 669 eura. Razlika od dvadesetak eura mjesečno ne ruši kućni budžet, ali kroz cijeli rok otplate to je gotovo 7.500 eura više kamata. Ako bi u prosincu stigao još jedan korak naviše i banke ga ponovno prelile na klijente, rata bi otišla na oko 690 eura.

Za usporedbu, s prosječnom kolovoškom kamatom od 2,91 posto isti bi kredit stajao 625 eura na mjesec. U nekoliko mjeseci, dakle, rata za tipičan stan u Zagrebu ili Splitu porasla je za 40 do 45 eura, a da cijena samog stana nije pala ni za euro.

Drugačija je priča s kombiniranom kamatom, koja je mnogima zanimljiva jer je početna stopa niža. Kod iste banke prvih pet godina plaća se 3,05 posto, a nakon toga šestomjesečni Euribor uvećan za 0,85 postotnih bodova. Da se ta formula primijenila danas, kamata bi iznosila oko 3,8 posto. Pet godina mirne rate, pa onda lutrija. Tko bira taj model, mora biti spreman da nakon fiksnog razdoblja plaća osjetno više, ili računati na to da će Euribor do 2031. pasti, a to danas nitko ne može obećati.

Tko bi se trebao zabrinuti, a tko ne

Najmirniji su oni koji su u posljednjih nekoliko godina uzeli kredit s fiksnom kamatom za cijeli rok. Njihovu ratu ne može promijeniti ni ESB ni banka, i za njih je cijela ova priča tek vijest iz novina. Isto vrijedi i za one kojima fiksno razdoblje kombiniranog kredita traje još nekoliko godina.

Na udaru su dužnici s promjenjivom kamatom vezanom uz Euribor. Njima se rata ne mijenja na dan sjednice ESB-a, nego na datum usklađivanja iz ugovora, najčešće svakih šest ili dvanaest mjeseci. Tko ima usklađivanje početkom 2027., vjerojatno će plaćati nešto više nego sada. Za kredit od 100.000 eura s preostalih 20 godina to je, prema sadašnjim kretanjima, svega nekoliko eura mjesečno, ali smjer je jasan. Takvim dužnicima isplati se izvaditi ugovor, provjeriti kad im stiže iduće usklađivanje i raspitati se koliko bi koštao prelazak na fiksnu kamatu, bilo u svojoj banci, bilo refinanciranjem u drugoj.

Najviše razmišljanja čeka one koji tek kupuju. Tu postoji česta zabluda da se isplati pričekati jer će kamate jednom opet pasti. Možda i hoće, ali ne zna se kada, a u međuvremenu cijene stanova ne miruju. Godišnji rast cijena u Hrvatskoj i dalje se mjeri dvoznamenkastim postotkom, a u Zagrebu je još izraženiji. Ako stan od 200.000 eura za godinu dana poskupi samo pet posto, to je 10.000 eura, više nego što bi se uštedjelo na kamatama i uz vrlo optimističan scenarij.

Što bismo mi napravili

Da danas kupujemo stan na kredit, ne bismo čekali prosinac. Fiksne ponude između 3,25 i 3,5 posto u ovakvoj okolini još su solidne, osobito u usporedbi s ostatkom eurozone. Ako je stan pronađen i financije su posložene, ima smisla ishoditi odobrenje i potpisati ugovor po važećoj ponudi, umjesto da se riskira još jedno poskupljenje početkom godine. Pritom treba uspoređivati efektivnu kamatnu stopu, a ne onu iz oglasa, i obavezno pitati koliko točno vrijedi ponuda, jer neke banke uvjete zaključavaju danom odobrenja, a neke tek danom potpisa ugovora.

Isto tako, nema razloga za paniku. Nitko ne govori o povratku na kamate od pet ili šest posto. Rasprava je o četvrtini boda tamo ili ovamo, a hrvatski krediti i dalje su među povoljnijima u Europi. Ono što se promijenilo jest da se više ne može računati na stalni pad. Kupnja se sada mora isplatiti uz današnju kamatu, a ne uz onu koju bismo možda dobili za dvije godine.

Prodavatelji bi pak trebali shvatiti da viša rata kupcima smanjuje maksimalni iznos kredita. Banka koja dopušta da rata bude najviše trećina primanja uz kamatu od 3,45 posto odobrit će nekoliko tisuća eura manje nego prije pola godine. To se prije ili kasnije mora odraziti na pregovore, posebno kod stanova koji se dugo oglašavaju po previsokoj cijeni.

Tko želi znati koliko njegova nekretnina danas realno vrijedi, prije prodaje ili refinanciranja, može to provjeriti alatom za procjenu vrijednosti na svehrnekretnine.com, a kupci u oglasima mogu usporediti cijene po kvadratu u kvartu koji ih zanima. Prosinačka odluka ESB-a pokazat će jesmo li na kraju ciklusa poskupljenja ili tek na pola puta. Do tada je najpametnije računati s kamatom kakva jest i ne graditi plan na nadi.