Komunalni doprinos od 2027. mogao bi se udvostručiti: koliko će to poskupjeti novi stan

Kad se priča o tome zašto su novi stanovi tako skupi, redovito se spominju zemljište, cement, armatura i plaće majstora. Komunalni doprinos rijetko tko spomene, iako ga plaća svaki investitor i svatko tko gradi vlastitu kuću. Upravo bi on od 1. siječnja 2027. mogao postati jedna od osjetnijih stavki u cijeni novogradnje.

Ministarstvo graditeljstva krajem listopada predstavilo je četiri moguća modela nove osnovice za obračun doprinosa. U najblažoj varijanti gornja granica raste za dvije trećine, u najoštrijoj se više nego udvostručuje. Ministar je pritom sam procijenio da bi stanovi zbog toga mogli poskupjeti oko tri posto. Konačni model još nije odabran, a novi pravilnik trebao bi biti donesen do kraja godine. Vrijeme je, dakle, da se pogleda što se zapravo mijenja i koga će to pogoditi.

Zašto se osnovica nije mijenjala osam godina

Komunalni doprinos je novac kojim investitor sudjeluje u gradnji ceste, vodovoda, kanalizacije, javne rasvjete i ostale infrastrukture bez koje nova zgrada ne može funkcionirati. Obračunava se po kubnom metru građevine, a iznos po kubiku određuje grad ili općina, ovisno o zoni u kojoj se gradi.

Gradovi, međutim, nemaju potpuno slobodne ruke. Zakon kaže da jedinična vrijednost u prvoj, najskupljoj zoni ne smije biti veća od deset posto prosječnog troška građenja kubnog metra zgrade u Hrvatskoj. Taj prosječni trošak objavljuje ministarstvo, a posljednji put učinilo je to u studenome 2018. Tada je iznosio 1.382,86 kuna, odnosno 183,54 eura po kubiku. Strop za prvu zonu zato već osam godina stoji na 18,35 eura po kubnom metru.

U međuvremenu se gradnja poskupjela do neprepoznatljivosti. Bruto plaće u građevinarstvu danas su oko 80 posto više nego 2021., a cijene materijala od tada su porasle za otprilike trećinu. Gradovi ceste i kanalizaciju plaćaju po današnjim cijenama, a od investitora smiju naplatiti najviše onoliko koliko dopušta brojka iz 2018. Zagreb je u središnjoj zoni već na tom stropu i nema kamo dalje.

Udruga gradova zato je još prije godinu dana zatražila hitnu reviziju, uz argument koji teško da se može osporiti: ako novi kvartovi ne plate infrastrukturu koju trebaju, platit će je svi ostali građani iz drugih gradskih prihoda.

Od 5.500 do 14.000 eura: što pokazuju izračuni

Ministarstvo je prosječni trošak građenja preračunalo na nekoliko načina. Ovisno o metodi, nova vrijednost kreće se od 304,40 do 467,18 eura po kubnom metru, a prosjek triju glavnih varijanti iznosi oko 394 eura. Strop za prvu zonu time bi narastao sa sadašnjih 18,35 na između 30,44 i 46,72 eura po kubiku.

Za stan od 70 četvornih metara ministarstvo računa s otprilike 302 kubična metra građevine, jer se u obujam ubraja i dio stubišta, zidova i ostalih zajedničkih dijelova zgrade. Uz današnji maksimum doprinos za takav stan iznosi oko 5.549 eura. Prema novim modelima bio bi između 9.205 i 14.128 eura, a u srednjoj varijanti oko 11.915 eura.

Te brojke zvuče dramatično, ali treba ih čitati onako kako su i zamišljene. Riječ je o gornjoj granici u najskupljoj zoni, a ne o računu koji će od siječnja automatski stići svakom investitoru. Država određuje samo strop. Koliko će se stvarno plaćati, u kojim zonama i uz kakve olakšice, odlučuju gradska i općinska vijeća. Mnoga su i danas ispod dopuštenog maksimuma i nitko ih ne tjera da odmah skoče na novi.

S druge strane, gradovi koji su već na stropu i godinama se žale na manjak novca za infrastrukturu teško da će propustiti priliku. Realno je očekivati da će veliki gradovi, prije svega Zagreb, Split i Zadar, iskoristiti barem dio novog prostora.

Koliko bi to stvarno moglo dići cijenu kvadrata

Najbolje je to pokazati na primjeru. Prosječan novi stan u Zagrebu u prvoj polovici ove godine prodavao se po oko 3.554 eura za kvadrat, pa stan od 70 kvadrata stoji otprilike 249.000 eura. Kad bi grad u središnjoj zoni prešao na srednju varijantu, doprinos za taj stan porastao bi za oko 6.400 eura. To je nešto više od 2,5 posto cijene. U najoštrijem scenariju razlika bi bila oko 8.600 eura, odnosno blizu tri i pol posto. Ministrova procjena od tri posto, dakle, nije izvučena iz rukava.

Gledano po kvadratu, doprinos bi u središnjoj zoni narastao s otprilike 79 na 170 do 200 eura po četvornom metru stana. U cijeni novogradnje to nije zanemariva stavka. Sama gradnja s dobiti izvođača čini nešto manje od 60 posto prodajne cijene, a ostatak otpada na zemljište, PDV, razne naknade i zaradu investitora. Upravo je taj drugi dio od 2018. narastao s oko 650 na oko 1.230 eura po kvadratu, pa komunalni doprinos u njemu i dalje nije glavni krivac, ali bi postao vidljiviji.

Hoće li investitori trošak u cijelosti prebaciti na kupce? Ministar kaže da ne bi smjeli, no tržište ne funkcionira po željama. Ondje gdje je potražnja jaka, a to su Zagreb i veći obalni gradovi, novi trošak gotovo će sigurno završiti u cijeni. U manjim mjestima, gdje se stanovi prodaju sporije, investitor će ga dijelom morati progutati ili će neki projekti jednostavno ostati na papiru.

Važno je i kada bi se sve to osjetilo. Doprinos se obračunava rješenjem koje prati građevinsku dozvolu, a od dozvole do useljenja prođu dvije do tri godine. Projekti koji su dozvolu i rješenje dobili ove godine po starim pravilima već su izračunati. Ne bi nas iznenadilo da pred kraj prosinca investitori požure s urednim zahtjevima kako bi uhvatili staru osnovicu, a stvarni utjecaj na cijene vidjet ćemo tek u projektima koji kreću 2027. i kasnije.

Gradovi odlučuju, a zone bi se mogle preokrenuti

Možda je zanimljiviji dio priče onaj koji se tiče zona. Danas je doprinos najviši u središtu grada, gdje su ceste, kanalizacija, škole i vrtići odavno izgrađeni. Na rubu, gdje novo naselje često nema ni pristojnu prometnicu, plaća se manje. Logika je bila da centar vrijedi više, ali posljedica je da investitor u gradskoj jezgri plaća najviše za infrastrukturu koja već postoji, a onaj na periferiji najmanje za infrastrukturu koju grad tek mora sagraditi.

Ministarstvo zato najavljuje novi zakon o komunalnom gospodarstvu u kojem bi se doprinos više vezao uz stvarna ulaganja koja određeno područje traži. U istoj raspravi gradonačelnici su upozorili na problem koji svatko tko je kupio stan u novom naselju dobro poznaje: zgrade niču brže nego što grad stigne provesti javnu nabavu za cestu ili vrtić. Stanari se usele, a asfalt i dječja igrališta stignu godinama kasnije.

Gradovi ipak nisu oduševljeni idejom da se teret prebaci na rubna i ruralna područja. Ondje su zemljište i nekretnine jeftiniji, a skuplje komunalno opremanje moglo bi odbiti ulagače upravo tamo gdje bi gradnja najviše trebala. Prema našem mišljenju, to je opravdan prigovor, ali nije razlog za odustajanje. Sustav u kojem periferija raste bez infrastrukture, a centar plaća dvostruko, ne valja ni kupcima ni gradovima. Spominje se i redovito usklađivanje osnovice, kako se ne bismo za osam godina opet našli pred skokom od sto posto, i to je možda najrazumnija ideja iz cijelog paketa.

Što to znači za kupce i one koji grade kuću

Za kupca koji već ima potpisan ugovor za stan u izgradnji ne mijenja se ništa, cijena je ugovorena. Za one koji tek traže novogradnju poruka je jednostavna: ne očekujte da će nova pravila spustiti cijene. Pritisak ide u suprotnom smjeru, ali umjereno, i to s odmakom od dvije do tri godine. Pregovarati ima smisla i danas, osobito kod projekata koji se sporo prodaju, ali ne zbog komunalnog doprinosa.

Puno izravnije pogođeni mogli bi biti oni koji grade vlastitu kuću. Za kuću obujma oko 600 kubika, što odgovara kući od otprilike 140 do 150 kvadrata, doprinos bi u zoni s maksimalnom stopom porastao s oko 11.000 na između 18.000 i 28.000 eura. U nižim zonama iznosi su manji, a gradovi i općine mogu propisati olakšice, primjerice za obitelji koje rješavaju vlastito stambeno pitanje, no razlika od nekoliko tisuća eura lako može poremetiti kreditnu računicu. Tko ima projekt i sve papire spremne, nema razloga čekati s predajom zahtjeva za dozvolu.

Vlasnicima postojećih stanova i kuća viša osnovica ne donosi novi trošak, ali posredno podiže vrijednost onoga što već imaju. Kad nova gradnja poskupljuje, kupci se okreću starogradnji, a ona ionako već godinama raste brže od novih stanova. Ako razmišljate o prodaji, provjerite koliko vaša nekretnina danas vrijedi pomoću alata za procjenu na svehrnekretnine.com i usporedite je s oglasima novogradnje u istom kvartu. Razlika bi vas mogla ugodno iznenaditi.

Na kraju, komunalni doprinos nije porez koji država uzima za sebe. Taj novac smije se trošiti samo na ceste, kanalizaciju i rasvjetu. Ako gradovi doista ulože veći prihod u infrastrukturu novih naselja, kupci će za nekoliko tisuća eura više dobiti kvart u kojem se može normalno živjeti. Ako ga potroše na rupe u proračunu, ostat ćemo samo sa skupljim stanovima. O tome će odlučivati gradska vijeća, i vrijedi pratiti što će izglasati.