Legalizacija ponovno otvorena: koliko košta, tko još može i što to znači za kupce kuća

Gotovo svaki agent koji radi s kućama izvan većih gradova zna onaj trenutak kad kupac, već odlučan, pita za papire. Prizemlje je uredno, kat je sagrađen kasnije, garaža nikad nije ni ucrtana, a vlasnik kaže da je sve to "trebalo legalizirati, ali se nije stiglo". Do ove godine takav je razgovor najčešće završavao slijeganjem ramenima, jer je rok za predaju zahtjeva istekao još 30. lipnja 2018. Od 16. svibnja 2026. stvari stoje drukčije: rok je ukinut i zahtjev se može predati kad god vlasnik skupi dokumentaciju.

To ne znači da se otvorio novi val legalizacije u kojem će se ozakoniti sve što stoji na terenu. Pravila su uža nego prije desetak godina, postupak je u potpunosti digitalan, a cijena je jasno propisana tek od kraja srpnja. Za kupce i prodavatelje kuća, vikendica i starijih objekata na obali ovo je ipak jedna od važnijih promjena godine.

Tko može, a tko ne može ozakoniti zgradu

Ključni datum je 21. lipnja 2011. Toga je dana snimljena digitalna ortofoto karta cijele Hrvatske, poznata kao DOF5/2011, i samo zgrade koje se na njoj vide mogu ući u postupak. Ako je kuća, nadogradnja ili pomoćni objekt nastao kasnije, ozakonjenja nema i neće ga biti. U ministarstvu su to ponovili više puta: ukidanjem roka ne poručuje se da se isplati graditi pa čekati, nego se samo omogućuje da se dovrši ono što je ostalo nedovršeno nakon velikog vala od 2012. do 2018.

A nedovršenog je ostalo dosta. Do početka ove godine u cijeloj je zemlji predano više od 902 tisuće zahtjeva za legalizaciju, a oko 80 tisuća predmeta i dalje je čekalo rješenje. Procjene govore da bi se kroz ponovno otvoreni postupak moglo ozakoniti još tridesetak tisuća zgrada. Riječ je o vlasnicima koji su propustili rok, onima kojima je zahtjev odbijen jer nisu priložili svu dokumentaciju ili nisu platili naknadu, i nasljednicima koji su tek sada shvatili što su naslijedili.

Upravo ta druga skupina dobila je najviše. Ako je zahtjev ranije pravomoćno odbijen samo zato što nije bilo potpune dokumentacije ili nije plaćena naknada, može se predati ponovno. Za sve ostale odbijene zahtjeve vrata ostaju zatvorena.

Postoje i lokacije na kojima se ništa ne može legalizirati, bez obzira na to kad je zgrada sagrađena. To su planirani i istražni koridori cesta, energetske i komunalne infrastrukture, pomorsko dobro, parkovi prirode, državno, šumsko i vodno zemljište, arheološka nalazišta, kulturna dobra i područja pod zaštitom UNESCO-a. Kuća u drugom redu do mora, na privatnoj čestici unutar građevinskog područja, ima dobre izglede. Kućica na rubu šume ili pored planirane obilaznice puno slabije.

Kako izgleda postupak danas

Zahtjev se predaje isključivo elektronički, kroz sustav eDozvola, i to samo s cjelovitom dokumentacijom. Ako nešto nedostaje, zahtjev se ne smatra predanim, a o tome se obavještava i građevinska inspekcija. To je bitna razlika u odnosu na prvi val, kada su mnogi predali obrazac "da se uhvati rok" pa papire skupljali godinama.

U paketu dokumentacije moraju biti geodetska snimka izvedenog stanja u sklopu geodetskog elaborata, snimka izvedenog stanja koju izrađuje ovlašteni arhitekt ili inženjer građevinarstva, izjava ovlaštenog inženjera o mehaničkoj otpornosti i stabilnosti po propisima koji su vrijedili u vrijeme gradnje te dokaz katastra da je zgrada vidljiva na snimci iz 2011. Uz to, prije katastarskog upisa sada je potrebno riješiti imovinsko-pravne odnose. Zahtjev se može predati sam, preko sustava e-Građani, ali većina će ga ionako predati preko arhitekta ili inženjera koji ga je pripremio.

Koliko košta ozakonjenje

Najveći dio cijene čine geodet i projektant, a njihove cijene ovise o veličini objekta i tržištu, pa ih je teško uopćiti. Ono što je propisano jest naknada za zadržavanje nezakonito izgrađene zgrade u prostoru. Uredba objavljena krajem srpnja računa je prema obujmu zgrade, kao i komunalni doprinos, i to progresivno: prvih 300 kubika plaća se 1,20 eura po metru kubnom, sljedeći dio do 3.000 kubika po 3 eura, dio do 7.000 kubika po 9 eura, a sve iznad toga po 22,50 eura.

Taj se iznos zatim množi s koeficijentom namjene i koeficijentom lokacije. Stambene, poslovne zgrade i garaže imaju koeficijent namjene 1, industrijske 0,5, a poljoprivredne 0,3. Kod lokacije je razlika puno veća. Zgrada unutar građevinskog područja ima koeficijent 1, izvan njega 3, u gospodarskoj ili zaštitnoj šumi i na vodnom dobru 5, a u zaštićenom obalnom pojasu do 100 metara od mora, izvan građevinskog područja, čak 7.

Uzmimo obiteljsku kuću obujma 450 kubika unutar građevinskog područja. Prvih 300 kubika stoji 360 eura, a preostalih 150 još 450 eura, ukupno 810 eura. Ako se cijeli iznos plati u roku od 30 dana od dostave rješenja, priznaje se popust od 25 posto, pa naknada pada na oko 608 eura. Ista kuća izvan građevinskog područja koštala bi 2.430 eura, a u pojasu uz more izvan građevinskog područja 5.670 eura bez popusta.

Nekoliko je pravila koja vrijedi znati prije nego što se krene u račun:

• najniža naknada je 150 eura po zgradi, i nakon popusta
• pomoćna zgrada s jednom etažom i tlocrtom do 50 kvadrata plaća paušalnih 150 eura
• obroci su mogući ako je naknada veća od 500 eura, najdulje 60 mjeseci, ali tada nema popusta

Uz naknadu dolaze i upravne pristojbe te, gdje je propisan, komunalni doprinos. Za tipičnu kuću unutar naselja sama naknada nije ono što će nekoga odvratiti. Puno veći trošak i posao je dokumentacija, a nerijetko i sređivanje vlasništva među nasljednicima.

Što to znači za kupce i prodavatelje

Za prodavatelja je računica jednostavna. Kuća s rješenjem o izvedenom stanju i uredno upisanim katom može se prodati kupcu koji uzima kredit, jer banke traže usklađeno stanje. Kuća s neozakonjenim dijelom u praksi se prodaje samo kupcima s gotovinom, i to uz popust koji je gotovo uvijek veći od troška legalizacije. Uz to, kupaca s gotovinom je manje, pa se takve kuće i dulje prodaju. Tko planira prodati u sljedećih godinu-dvije, trebao bi krenuti sada, dok još ima vremena.

Kupac s druge strane ne bi smio pristati na rečenicu "to se lako legalizira" bez provjere. Prvi korak je vidjeti postoji li zgrada na snimci iz 2011. Ako je kat nadograđen 2013., nikakav zahtjev mu neće pomoći. Drugi korak je provjeriti namjenu prostora i je li čestica u nekom od zabranjenih područja. Treći je dogovoriti tko snosi trošak i rizik. Razumno rješenje je da prodavatelj sam dovrši postupak prije kupoprodaje, ili da se dio cijene zadrži dok rješenje ne postane pravomoćno.

Na tržištu bi se ovo moglo osjetiti i kroz ponudu. Dio kuća koje su godinama stajale izvan normalne prodaje, jer ih nitko nije mogao financirati kreditom, sada može ući u oglase kao potpuno uredne nekretnine. Ne radi se o količini koja će srušiti cijene, ali na manjim tržištima, u zaleđu i na otocima, svaka dodatna uredna kuća znači više izbora.

Nova pravila gradnje i kraj apartmanizacije turističkih zona

Legalizacija nije jedina promjena. Od 1. siječnja 2026. vrijede novi Zakon o gradnji, Zakon o prostornom uređenju i poseban zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu. Za kupce novogradnje najvažnije je nekoliko odredbi.

Prije izdavanja uporabne dozvole sada mora postojati plan održavanja zgrade i ugrađene opreme. To zvuči kao još jedan papir, ali za buduće suvlasnike to je prvi put da od početka imaju zapisano što, kada i kako treba održavati. Kod kupnje stana u novoj zgradi vrijedi ga zatražiti i pročitati, jer otkriva kakve troškove pričuve treba očekivati za desetak godina.

Građevinska dozvola sada vrijedi šest godina umjesto dosadašnje tri, a za manje složene zgrade, poput obiteljskih kuća, uz zahtjev je dovoljan idejni projekt. Glavni se predaje prije početka gradnje. Tijelo graditeljstva prije izdavanja dozvole mora utvrditi je li gradnja već počela, a ako jest, investitor plaća posebnu naknadu. Država pritom uvodi i satelitski nadzor prostora, kojim se promjene na terenu prate bez prijave i izlaska na teren.

Najviše će se osjetiti pravilo o etažiranju. Smještajne građevine u turističkim zonama više se u pravilu ne smiju etažirati i prodavati kao zasebni apartmani. Iznimka postoji samo za kompleks s pet zvjezdica u kojem najmanje 70 posto kapaciteta čini hotelski smještaj, i to tek nakon uporabne dozvole za hotel. Ostalih 30 posto, vile i apartmani, može se prodati, ali kupac mora upravljanje predati zajedničkom upravitelju, sam boraviti najviše 60 dana godišnje i ne smije tu stanovati. Na pomorskom dobru etažiranja nema uopće.

Za tržište to znači da model u kojem se "hotel" gradi na turističkoj zemlji pa rasprodaje kao apartmani za odmor ostaje bez pravne osnove. Ponuda novih apartmana uz more dolazit će uglavnom iz građevinskih područja naselja, gdje je zemljište ionako skupo. Postojeći, uredno upisani apartmani u naseljima zato bi na duži rok mogli zadržati vrijednost bolje nego što trenutačno usporavanje potražnje sugerira.

Ako razmišljate o prodaji kuće ili stana s dijelom koji nije ozakonjen, isplati se prvo provjeriti koliko nekretnina vrijedi u urednom stanju. Procjena vrijednosti na svehrnekretnine.com dat će vam polaznu točku, a razlika između te brojke i ponuda koje dobivate u sadašnjem stanju najbolje pokazuje isplati li se krenuti u legalizaciju odmah.