Novi zakon o ugostiteljstvu pred Saborom: što registracijski broj i strože kazne znače za vlasnike apartmana

Ovaj tjedan iznajmljivači gledaju prema Saboru. Konačni prijedlog novog Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti dolazi na drugo čitanje u četvrtak, 12. studenoga, a o njegovoj se sudbini priča od obale do zagrebačkih agencija. Zakon još nije izglasan i nije objavljen u Narodnim novinama. Saborska većina ima dovoljno glasova, pa malo tko sumnja da će proći. Neizvjesno je samo s kakvim amandmanima. Ako bude usvojen u ovom obliku, stupa na snagu 1. siječnja 2027., a dio o registracijskom broju i razmjeni podataka s platformama primjenjuje se od 1. svibnja 2027. Za nekoga tko ima apartman ili ga misli kupiti to nije daleka budućnost. To je praktički iduća sezona.

O suglasnosti susjeda i privremenim rješenjima već smo pisali zasebno, pa ćemo se ovdje zadržati na onome što zakon mijenja u svakodnevici iznajmljivanja: na registraciji, nadzoru, kaznama i rokovima. Svaka od tih stavki na kraju utječe i na cijenu nekretnine.

Registracijski broj: oglas bez njega neće postojati

Najvažnija novost zvuči kao administrativna sitnica. Svaka smještajna jedinica koja se oglašava na internetskim platformama morat će imati vlastiti registracijski broj. Taj se broj ne dodjeljuje vlasniku ni zgradi, nego svakoj jedinici zasebno. Tko ima tri apartmana u istoj kući, dobit će tri broja. Obveza proizlazi iz europskih pravila o kratkoročnom najmu koja se primjenjuju od svibnja ove godine. Hoteli i kampovi su izuzeti, a sve ostalo, od sobe u obiteljskoj kući do vile s bazenom, ulazi u sustav.

Bit nije u samom broju, nego u tome što se uz njega uvodi izravna razmjena podataka između države i platformi. Platforme neće smjeti objaviti oglas bez valjanog broja, morat će ga prikazati u svakom oglasu i uklanjati ponude kad to zatraže nadležna tijela. Država zauzvrat dobiva podatke o aktivnosti svake jedinice. Kad inspektor utvrdi da oglas nema valjan broj, iznajmljivaču rješenjem zabranjuje oglašavanje te jedinice. Ako ni tada ništa ne poduzme, platforma dobiva nalog da oglas skine. Žalba izvršenje ne odgađa.

Zahtjev se podnosi kroz sustav e-turizam, u kojem bi se ubuduće trebali voditi svi upravni postupci iz ugostiteljstva. To uključuje i rješenja, dopise i komunikaciju s uredima. Predlagatelj tvrdi da je postupak jednostavan i besplatan. Tko već ima rješenje, broj bi trebao dobiti gotovo automatski, jer su njegove jedinice već u registru. Zanimljivije je što se događa s onima koji rješenje nemaju. Broj će dobiti uz upozorenje da moraju ishoditi i rješenje, a sustav će im ponuditi unaprijed ispunjen zahtjev. Ako odustanu, nadležni ured za to saznaje. Drugim riječima, prijava za broj je ujedno i prijava samoga sebe.

Tko će kucati na vrata i koliko to može koštati

Do sada je nadzor nad iznajmljivanjem bio gotovo isključivo posao turističkih inspektora. Na obali svi znaju da ih je premalo za desetke tisuća objekata. Novi zakon iste ovlasti daje carinskim službenicima i komunalnim redarima. Komunalni redari time postaju zanimljiv akter, jer novac od kazni koje oni naplate pripada lokalnoj samoupravi. Grad ili općina tako dobiva i ovlast i financijski motiv da se ozbiljnije pozabavi najmom na crno.

Inspektor će moći rezervirati i platiti smještaj, ako treba i pod tajnim identitetom. Time se cilja na ponude koje se ne vrte preko velikih platformi, nego kroz grupe na društvenim mrežama i male oglasnike. Zakon nabraja i pokazatelje po kojima se smještaj u stanu ili kući za odmor smatra neregistriranom djelatnošću kad se gosti izmjenjuju organizirano i uz naplatu. Tu su česte prijave različitih osoba tijekom godine, potrošnja vode i struje veća od uobičajene, dojave susjeda, oglasi i recenzije gostiju. Klasična obrana „to su bili prijatelji“ bit će bitno teža kad postoji recenzija s datumom.

Kazne nisu simbolične. Fizička osoba koja iznajmljuje bez rješenja riskira od 2.600 do 10.000 eura, uz obvezno oduzimanje imovinske koristi ostvarene prekršajem. Samo oglašavanje neregistriranog smještaja stoji od 1.300 do 4.000 eura. Građanin koji ne zatraži registracijski broj ili ga ne istakne na platformi plaća od 2.000 do 6.600 eura. Za obrte i tvrtke isti propust stoji od 10.000 do 66.000 eura. Platforme koje ne poštuju pravila mogu platiti do 130.000 eura ili do šest posto godišnjeg prihoda. Zamislimo apartman koji preko ljeta donese, recimo, osam do deset tisuća eura bruto. Jedna kazna može pojesti cijelu sezonu, a oduzimanje zarade znači da ni ona ne ostaje.

Rokovi koje treba upisati u kalendar

Zakon donosi niz rokova i lako je izgubiti pregled, pa evo onih koji vlasnike apartmana najviše zanimaju:

• 1. siječnja 2027. zakon stupa na snagu, ako bude izglasan u ovom obliku.
• 31. ožujka 2027. sustav turističkih zajednica dostavlja uredima popis onih koji pet godina nisu platili turističku pristojbu. Neplaćena pristojba ujedno je prepreka za dobivanje rješenja.
• 1. svibnja 2027. počinje primjena registracijskog broja i razmjene podataka s platformama, dakle prije vrhunca iduće sezone.
• 31. prosinca 2030. ističu privremena rješenja. Krajem 2024. na njima je radilo oko 15.000 iznajmljivača, a rok im je trebao isteći već na kraju ove godine.

Uz to dolazi i obvezna ponovna kategorizacija. Iznajmljivači će morati uskladiti objekte s novim pravilnikom i ishoditi novo rješenje. Rok je pet godina od donošenja pravilnika za rješenja izdana do kraja 2015., a deset godina za novija. Nakon toga kategorizacija se ponavlja svakih deset godina. Kvaka je u tome što uvjeti još nisu poznati, jer će ih propisati pravilnik koji tek treba donijeti. Udruge iznajmljivača upravo na to najglasnije prigovaraju. Kažu da trajna rješenja tako prestaju biti trajna i da nitko ne zna prema kojim će se mjerilima ocjenjivati.

Domaćin, obrtnik i stan u zgradi: tri različita položaja

Zakon uvodi i status domaćina. To je iznajmljivač s prebivalištem u istoj županiji u kojoj je objekt, ili na otoku Pagu, koji ne iznajmljuje u višestambenoj zgradi. Ostali iznajmljivači i dalje rade legalno, ali status nemaju. Vlasnik iz Zagreba s apartmanom u Makarskoj tako se u startu nalazi u drugoj kategoriji od susjeda koji živi u Splitu. Kritičari tvrde da je to diskriminacija prema adresi stanovanja, a koliko će razlika značiti u praksi ovisi o pravilima koja će se na status vezati.

Tvrtke i obrtnici više ne bi smjeli dobiti rješenje za sobe i apartmane u prostorima stambene namjene u višestambenim zgradama. Tko takvo rješenje već ima, mora se uskladiti u roku od deset godina. Ta je odredba izazvala najoštriji politički sukob. Dubrovački gradonačelnik najavio je amandmane kojima bi rok skratio na dvije do tri godine, uz poruku da inače neće glasati za zakon. Ministarstvo odgovara da je riječ o novoj obvezi koja dosad nije postojala i da desetogodišnji rok osigurava pravnu sigurnost. Hoće li rok ostati deset godina ili pasti na tri, za investitora je razlika između jednog investicijskog ciklusa i nekoliko sezona.

Kapacitet ostaje isti kao i dosad. Iznajmljivač u domaćinstvu može imati najviše deset soba, odnosno 20 kreveta u objektima kojih je vlasnik. Zakon ne ograničava broj nekretnina koje netko smije posjedovati, nego koliko smještaja smije nuditi kao građanin.

Što to znači za cijenu apartmana

Ovdje zakon postaje tržišna tema. Dosad su se apartmani u kupoprodaji često vrednovali kao da je prihod od najma zajamčen, bez obzira na papire. Kupac bi dobio tablicu s popunjenošću i lijepe recenzije, a pitanje rješenja i kategorizacije svelo bi se na „to se lako sredi“. Od svibnja 2027. to više neće prolaziti. Apartman bez rješenja, bez uredne kategorizacije ili s neplaćenom pristojbom teško će doći do valjanog broja, a dobiveni broj lako može biti suspendiran. Bez valjanog broja nema oglasa na platformama, a bez oglasa nema prihoda kojim je prodavatelj opravdavao cijenu.

Očekujemo da će se razlika između uređenih i neuređenih nekretnina na obali osjetno povećati. Uz kuću ili stan s trajnim rješenjem, legaliziranom zgradom i čistom poviješću plaćanja pristojbe kupac zapravo dobiva i pravo da odmah nastavi posao. Kod objekta na privremenom rješenju kupuje rok do kraja 2030. i rizik da legalizacija ne završi na vrijeme. Kod apartmana u zgradi koji drži tvrtka kupuje rok koji bi amandmanima mogao biti skraćen. To nisu iste nekretnine, čak ni kad su iste kvadrature i u istoj ulici, i cijena bi to trebala odražavati.

Kupcima savjetujemo da prije potpisa traže presliku rješenja, provjere na koga glasi i je li trajno, te zatraže potvrdu da nema duga po turističkoj pristojbi. Kod stana u zgradi treba provjeriti i stanje sa suglasnošću suvlasnika. Prodavateljima koji imaju sve uredno ovo je trenutak da to istaknu u oglasu, jer je uredna dokumentacija upravo postala argument za cijenu. Tko želi provjeriti koliko njegova nekretnina realno vrijedi, može to učiniti alatom za procjenu na svehrnekretnine.com, a ponudu apartmana na obali usporediti među oglasima na portalu.

Naša je procjena da zakon neće srušiti cijene apartmana, ali će razdvojiti tržište na dva dijela. Uredni objekti zadržat će ili čak podići vrijednost, jer će im konkurencija s crnog tržišta biti otežana. Neuređeni će se prodavati uz popust, a taj će popust rasti kako se približavaju svibanj 2027. i kraj 2030. Ostaje vidjeti što će Sabor ovaj tjedan promijeniti, ali smjer je jasan: iznajmljivanje bez papira dolazi pod sve jači nadzor.