Rekordna stanogradnja od 2008., a cijene i dalje rastu: zašto više stanova nije dovoljno

U 2025. u Hrvatskoj je dovršeno 18.338 stanova. To je 10,1 posto više nego godinu ranije i najviše od 2008. Brojke zvuče kao kraj priče o manjku ponude. No kvadrat i dalje poskupljuje, a tržište ostaje napeto. Paradoks nije u tome što se „premalo gradi“, nego u tome što se gradi netamo i netako kako traži kupac koji živi od plaće.

Prosječna korisna površina novog stana pala je na 90,4 kvadrata. Broj završenih zgrada gotovo je stagnirao, 7.484 objekta, tek 0,6 posto više nego 2024., dok je njihova ukupna površina pala 3,2 posto. Drugim riječima, više stanova, manje prostora. Višestambene zgrade nose glavninu: u objektima s tri i više stanova završeno je 12.456 jedinica, gotovo 68 posto svega što je te godine ušlo na tržište.

Rekord od 2008., ali daleko od 2007.

Kad se kaže „rekord“, treba biti precizan. Vrhunac prethodnog ciklusa bio je 2007., s 25.609 dovršenih stanova. Današnjih 18.338 i dalje je gotovo 28 posto ispod te razine. Očekivanje za 2026., utemeljeno na snažnom cjevovodu dozvola iz 2025., kreće se oko 19.500. Čak i ako se ostvari, Hrvatska bi i dalje bila otprilike četvrtinu ispod starog vrha.

To je ključna razlika u odnosu na predkrizni bum. Tada je tržište bilo zasićeno novogradnjom. Danas je situacija obrnuta: građevinarstvo kao sektor već je dosegnulo povijesno visok udio u gospodarstvu, a stambena ponuda i dalje kaska za potražnjom koja počiva na zaposlenosti, rastu plaća i štednji kućanstava, a ne samo na kreditima.

U drugom tromjesečju 2026. cijene stambenih objekata bile su 12,7 posto više nego godinu ranije. Novogradnja je poskupjela sporije od postojećih stanova, ali i dalje brzo. Dok god se taj raskorak ne zatvori, sama činjenica da se gradi „najviše od 2008.“ neće ohladiti oglasnike.

Zagreb gradi 42 posto razine iz 2007.

U Gradu Zagrebu je 2025. dovršeno 3.736 stanova. To je oko 42 posto onoga što je glavni grad gradio na vrhuncu prije gotovo dva desetljeća, kad je godišnji broj bio oko 8.900. Za najveće tržište rada i obrazovanja u zemlji to je ozbiljan zaostatak. Potražnja se ondje hrani migracijama, studijem i poslom, a nova ponuda još nije vratila tempo iz vremena kad su se nizali projekti od Savice do Vrbanih.

Ipak, dozvole govore drukčije. U 2025. u Zagrebu su izdane dozvole za 4.818 stanova, 83 posto više nego 2024., kad ih je bilo 2.635. Broj dozvola pao je, ali projekti su veći. Manje papira, više jedinica po objektu. Ako se taj val pretvori u završene zgrade, zagrebačka ponuda u iduće dvije do tri godine može osjetno ojačati. To je, međutim, budućnost. Kupac koji danas traži dvosoban stan na Trešnjevci ili u Novom Zagrebu i dalje se natječe s investitorima i kupcima koji plaćaju gotovinom.

Prosječna površina novog stana u Zagrebu iznosi oko 71 kvadrat. To nije slučajnost. Developeri grade ono što se brže proda: kompaktne jedinice u višestambenim zgradama. Fizičke osobe u cijeloj Hrvatskoj investirale su u 9.403 završena stana prosječne površine 109 kvadrata, uglavnom kuće i manje objekte. Pravne osobe u 8.816 stanova od prosječnih 70 kvadrata. Javni sektor gotovo da nije postojao: 119 stanova. Tržište, ukratko, nije riješilo priuštivost; samo je povećalo proizvodnju manjih jedinica.

Zadarska županija gradi dvostruko više nego 2007.

Dok Zagreb kaska, Zadarska županija je na drugom kraju spektra. U 2025. ondje je dovršeno 2.829 stanova, otprilike dvostruko više nego na vrhuncu starog ciklusa. Po intenzitetu, 17,1 novi stan na tisuću stanovnika, Zadarska je daleko ispred nacionalnog prosjeka od 4,7. Slijede Splitsko-dalmatinska s 2.532 i Istarska s 2.149 završenih stanova. Pet županija, uključujući Grad Zagreb i Zagrebačku, pokriva gotovo 70 posto sve nove stambene proizvodnje.

To nije nužno dobra vijest za lokalnog kupca. Dio obalne gradnje ide u investicijske i sezonske jedinice, a ne u stanove za stalno stanovanje po cijenama koje može podnijeti plaća u turizmu ili javnom sektoru. Zadarska županija u dozvolama za 2025. ima 3.266 planiranih stanova. Tempo se neće brzo ugasiti. Ali tempo sam po sebi ne znači dostupnost. Ako se gradi brže nego što infrastruktura, škole i parkirališta mogu pratiti, rastu cijene i nezadovoljstvo, a ne priuštivost.

Koncentracija na pet županija ostavlja ostatak zemlje tankom ponudom. U nekim kontinentalnim županijama godišnje se završi manje od stotinu stanova. Ondje cijene od 2023. rastu čak i brže nego u Zagrebu, upravo zato što je polazna baza bila niska, a nova ponuda skromna. Kupac koji bježi iz metropole na „jeftiniji kontinent“ sve češće otkriva da je jeftinije postalo relativan pojam.

Dozvole rastu, nove narudžbe usporavaju

Na razini zemlje u 2025. izdano je 11.733 građevinskih dozvola, blago manje nego 2024., ali one pokrivaju 21.809 planiranih stanova, 6,9 posto više. Cjevovod je pun. To je glavni argument za očekivanje da bi 2026. mogla završiti blizu 19.500 dovršenih stanova. No dozvola nije završena zgrada. Između pečata i useljenja stoje financiranje, radna snaga, materijal i eventualne izmjene urbanističkih pravila.

Upravo tu se pojavljuju prvi znakovi hlađenja. U drugom tromjesečju 2026. vrijednost novih narudžbi u građevinarstvu pala je 4,3 posto u odnosu na isto razdoblje 2025. U cijelom prvom polugodištu još je bila 4 posto veća nego lani, ali smjer se mijenja: izvođači još grade ugovoreno, a novih ugovora dolazi sporije. Dio pada vezan je uz nestambene i infrastrukturne poslove, koji su se hranili obnovom i europskim sredstvima. Stanogradnja zasad drži bolje, no ako se usporavanje prenese i na nju, ponuda za 2027. i 2028. neće rasti, nego stagnirati.

U prvih sedam mjeseci 2026. broj stanova u novim dozvolama bio je osjetno manji nego godinu ranije. Dio toga pripisuje se novom zagrebačkom urbanističkom planu i prilagodbi propisima, pa se pad ne smije čitati kao čisti pad interesa investitora. Ipak, tko kupuje ili prodaje, mora računati na to da današnji „rekord“ nije jamstvo sutrašnjeg viška.

Zašto više stanova ne spušta cijene

Klasična ekonomija kaže: više ponude, niže cijene. Na hrvatskom tržištu to se zasad ne događa iz tri razloga. Prvo, apsolutni broj još nije dovoljan. Osamnaest tisuća stanova godišnje u zemlji s velikim zaostatkom nakon 2009. i starijim stambenim fondom nije višak, nego postupni oporavak. Drugo, lokacija. Stan u Zadarskoj županiji ne konkurira stanu u Zagrebu. Regionalna tržišta odvojena su plaćama, migracijama i namjenom. Treće, struktura kupaca. Dio potražnje dolazi od kućanstava sa štednjom i gotovinom, kojima kamata nije odlučujuća, pa cijena može rasti i uz manji broj transakcija.

Zato rast dovršenih stanova i rast cijena mogu ići ruku pod ruku još neko vrijeme. Spekulativno čekanje velikog pada, kakav je Hrvatska vidjela nakon 2009., nema uporišta u današnjoj strukturi financiranja ni u razini zaposlenosti. Realnije je očekivati postupno usporavanje poskupljenja ako se zagrebački val dozvola stvarno pretvori u useljive stanove i ako se dio obalne gradnje preusmjeri s investicijskog modela na dugoročno stanovanje.

Za kupca to znači konkretan posao, a ne čekanje naslova. Pogledajte ne samo cijenu po kvadratu, nego i koliko se u vašem gradu ili županiji stvarno dovršava i koliko stoji u dozvolama. U Zagrebu pratite projekte koji su dobili dozvolu 2025.: dio njih stiže na tržište tek 2027. i 2028. Na obali razlikujte stan za život od stana koji je zamišljen kao apartman. Prije odluke usporedite oglase na svehrnekretnine.com po kvartovima i koristite alat za procjenu vrijednosti nekretnine da vidite je li tražena cijena u skladu s onim što se stvarno prodaje, a ne s onim što investitor želi napisati u brošuri.

Više dizalica na horizontu nije isto što i više priuštivih stanova. Dok Zagreb ne približi proizvodnju barem bliže starom vrhu, a obalne županije ne usmjere veći dio kvadrata prema stalnom stanovanju, rekordna stanogradnja ostat će statistički uspjeh i tržišni paradoks u isto vrijeme.