Trećina plaće za ratu: koliko je teže kupiti stan na kredit i gdje se najviše pogoršalo

Kad netko kaže da su stanovi skupi, obično misli na cijenu po kvadratu. No kupac koji stan plaća kreditom ne živi od cijene po kvadratu, nego od mjesečne rate. A rata ovisi o tri stvari: koliko stan stoji, koliko zarađujete i po kojoj se kamati zadužujete. Upravo te tri stvari zajedno mjeri indeks priuštivosti koji kvartalno objavljuju analitičari jedne velike domaće banke i nezavisnog ekonomskog instituta. Najnovije izdanje, predstavljeno sredinom listopada, ne donosi lijepe vijesti, ali ni katastrofu kakvu bi neki rado prodali kao naslov.

U drugom tromjesečju 2026. indeks za Hrvatsku iznosio je 143,1. To je 4,8 posto lošije nego godinu ranije. Drugim riječima, prosječan kupac koji danas diže kredit za isti stan daje osjetno veći dio plaće nego prije dvanaest mjeseci, iako su mu plaće u međuvremenu porasle.

Što zapravo znači broj 143

Indeks je postavljen tako da vrijednost 100 odgovara stanju s početka 2002. godine. Sve iznad toga znači da je kupnja na kredit danas lakša nego tada, sve ispod da je teža. Što je broj veći, to je stan priuštiviji. Kad indeks pada, teret rate raste.

Gledano na dugi rok, slika i nije tako crna. Priuštivost je i dalje 43 posto bolja nego 2008., kada su kamate bile visoke, a plaće niže. Ali u odnosu na najbolji trenutak, početak 2017., lošija je za 15 posto. Tada su se poklopile niske cijene nakon dugog pada, gotovo nulte kamate i plaće koje su konačno krenule rasti. Taj prozor je zatvoren i teško da će se uskoro ponovno otvoriti.

Bitno je razumjeti i zašto indeks pada. Prema autorima analize, otprilike dvije trećine pogoršanja dolazi od toga što cijene stanova rastu brže od plaća. Kamate su tek manji dio priče. To je važna poruka za sve koji čekaju da ih spasi Europska središnja banka: čak i da kamate sutra padnu, problem ne bi nestao, jer je u svojoj srži problem cijena.

Zagreb gubi najviše

Ovo je izdanje prvi put donijelo i regionalne indekse, a tu stvari postaju zanimljive. Hrvatska je podijeljena na tri dijela: Grad Zagreb, Jadran i ostatak zemlje.

• Grad Zagreb ima indeks 131,5. U godinu dana pao je 7,3 posto, a od vrha iz 2017. čak 28 posto.
• Ostatak Hrvatske, dakle kontinent izvan Zagreba, ima indeks 143,1. U pet godina pao je 20,6 posto i sada je na najnižoj razini od 2016.
• Jadran je najstabilniji, s indeksom 145,2. Deset je posto ispod svog vrha, a u zadnje tri godine priuštivost se ondje čak blago popravila.

Ove brojke treba čitati pažljivo. Regionalni indeks pokazuje kako se priuštivost promijenila u odnosu na prošlost u tom istom području, a ne gdje je danas najlakše kupiti stan. Stan u Splitu ili Dubrovniku i dalje je za lokalnog kupca s lokalnom plaćom teže dostižan od stana u Osijeku. Ali smjer kretanja govori puno. Obala je svoj veliki skok cijena imala ranije, pa sada samo održava razinu. Zagreb i kontinent, naprotiv, sada prolaze kroz najbrže pogoršanje.

Posebno je zanimljiv taj treći dio zemlje. Plaće u gradovima poput Varaždina, Osijeka, Karlovca ili Slavonskog Broda rastu brzo. Ali cijene stanova ondje rastu još brže, u prosjeku 16,1 posto godišnje od 2023., što je najbrži rast u zemlji. Kontinent je dugo bio mjesto gdje se mlada obitelj mogla skućiti bez dramatičnog zaduživanja. Taj argument polako nestaje.

Izračun koji vrijedi napraviti za sebe

Indeks je apstraktan, pa su autori uz njega objavili i kalkulator. Osnovni scenarij izgleda ovako: par s dvije medijalne neto plaće kupuje novi stan od 66 kvadrata i cijeli iznos financira kreditom na 30 godina. Rezultat je da bi na ratu odlazilo oko 33 posto zajedničkog dohotka. Uobičajeni prag priuštivosti je 30 posto, pa bi takvom paru trebalo otprilike osam posto više prihoda da se spusti ispod granice.

Isplati se taj izračun provjeriti vlastitim brojkama. Medijalna neto plaća u Hrvatskoj u kolovozu je iznosila 1.336 eura, što znači da par s dvije takve plaće ima oko 2.670 eura mjesečno. Novi stan od 66 kvadrata po prosječnih tri tisuće eura po kvadratu stoji oko 199.000 eura. Uz fiksnu kamatu od 3,4 posto na 30 godina, rata izlazi približno 880 eura. Točno trećina prihoda.

Isti stan u Zagrebu, gdje je prosječna cijena novogradnje oko 3.550 eura po kvadratu, stoji oko 235.000 eura, a rata raste na otprilike 1.040 eura. Za par s medijalnim plaćama to je gotovo 39 posto prihoda. Istina, zagrebačke plaće su u prosjeku više od nacionalnih, ali ne toliko da bi tu razliku pokrile. I to je izračun bez ijednog eura vlastitog učešća, bez troškova obrade, procjene, javnog bilježnika, opremanja i parkirnog mjesta, koje se u novogradnji redovito plaća posebno.

Treba imati na umu i ograničenja koja banke moraju poštovati. Od listopada samo mali dio novih stambenih kredita smije imati ratu veću od 45 posto prihoda ili iznos veći od 90 posto vrijednosti nekretnine. U praksi to znači da kredit za puni iznos cijene, kakav pretpostavlja osnovni scenarij, većina kupaca neće ni dobiti. Treba im ušteđevina od barem deset posto, a za mlade parove upravo je to najveća prepreka.

Paradoks novogradnje

Jedan podatak iz analize mnoge će iznenaditi. Indeks za novogradnju iznosi 183,4, a za postojeće stanove 137,7. Novi su stanovi, dakle, u odnosu na vlastitu povijest priuštiviji od starih. Razlog je jednostavan: u posljednjih deset godina postojeći stanovi poskupjeli su 163 posto, a novi 103 posto. Samo u zadnjih godinu dana priuštivost postojećih stanova pala je šest posto, a novih tek 1,7 posto.

To ne znači da je novi stan jeftiniji od starog. Ne znači ni da je lakše dostupan, jer ga ima premalo, a na dobrim lokacijama često se rasproda još prije useljenja. Ali znači da je razlika između stana iz sedamdesetih i stana iz 2026. manja nego što je bila. Kupac koji računa samo cijenu po kvadratu često zaboravi da ga u starom stanu čeka nova instalacija, stolarija, kupaonica i fasada koju zgrada godinama odgađa. Kad se to zbroji, stara gradnja u dobrom dijelu grada nerijetko više nije povoljnija opcija.

Hoće li biti bolje

Autori analize ne vide preokret cijena kakav je Hrvatska doživjela nakon 2009. Potražnju drže rekordna zaposlenost, rast plaća i visoka štednja kućanstava, a ne krediti, kojih je realno i dalje manje nego 2018. Takvo tržište ne puca preko noći. Sporiji gospodarski rast mogao bi usporiti poskupljenja, ali spekulativno čekanje velikog pada cijena, kako je to jedan od autora izravno rekao, nema smisla.

Rješenje koje se nudi je ono koje se već godinama ponavlja: više stanova. Ove bi se godine moglo dovršiti oko 19.500 stanova, najviše od 2008. No broj stanova obuhvaćenih novim građevinskim dozvolama u prvih sedam mjeseci pao je 12,9 posto, dijelom zbog novog zagrebačkog urbanističkog plana. Ako taj pad potraje, ponuda za dvije do tri godine neće biti veća, nego manja.

Naše je mišljenje da kupci od ovih brojki trebaju izvući dvije praktične pouke. Prva: ne gledajte samo cijenu stana, nego ratu u odnosu na vaš stvarni prihod, i to uz kamatu koja vrijedi danas, a ne onu iz 2021. Ako rata prelazi trećinu prihoda, tražite manji stan, drugu lokaciju ili veće učešće, umjesto da se nadate da će se sve samo posložiti. Druga: kontinent više nije automatski jeftina alternativa Zagrebu. Izvan metropole i obale cijene od 2023. rastu brže nego igdje drugdje u zemlji, pa usporedba po kvadratu i po plaći može donijeti iznenađenja.

Prije nego što krenete u razgovor s bankom, provjerite koliko vrijedi nekretnina koja vas zanima. Na svehrnekretnine.com možete usporediti oglase po gradovima i kvartovima, a alat za procjenu vrijednosti nekretnine pomoći će vam da procijenite je li tražena cijena u skladu s tržištem. U vremenu kad svaki dodatni postotni bod udjela rate u plaći znači odricanje kroz trideset godina, deset tisuća eura preplaćene cijene nije sitnica.