Porez na nekretnine 2027. po gradovima: Zagreb ide na 8 eura po kvadratu, Zadar predlaže zone, a odluke moraju pasti do 15. prosinca

Dok Hrvatski sabor ovih dana raspravlja o poreznom paketu koji bi od iduće godine dirnuo paušal po krevetu, paralelno teče i druga, tiša priča. Gradovi i općine do 15. prosinca moraju odlučiti koliki će 2027. biti porez na nekretnine. To je drugi porez, na drugi zakon, i paket pred zastupnicima ga ne dira. Zakonski raspon ostaje kakav je od 2025.: od 60 centi do osam eura po četvornom metru korisne površine. Unutar toga svaki grad i općina sami biraju iznos i smiju ga razlikovati po zonama, naseljima ili ulicama.

Do 13. studenoga nove iznose za iduću godinu izglasala su tri mjesta: Zagreb i istarski Novigrad idu na maksimum od osam eura, Trogir s dva na pet. Zadar, Osijek, Varaždin i općina Polača nacrte su tek stavili na javno savjetovanje. Split, Rijeka i Pula već naplaćuju pet eura i zasad nisu objavili odluku kojom bi to mijenjali. Do 15. prosinca slika se još može promijeniti, pa ovo treba čitati kao stanje u ovom trenutku, a ne kao konačan popis.

Što zakon već propisuje, a što se sada ne mijenja

Porez na nekretnine uveden je 1. siječnja 2025. kao obvezna zamjena za stari porez na kuće za odmor. Plaća se jednom godišnje, po korisnoj površini, i nije porez na sve stanove. Ne plaća se na nekretninu koja služi za stalno stanovanje, pa ni onda kad u njoj ne živi vlasnik nego, recimo, njegovo punoljetno dijete ili roditelj. Prijava prebivališta sama po sebi to ne dokazuje: na poziv treba pokazati da se ondje stvarno živi. Oslobođene su i nekretnine iznajmljene ugovorom za stalno stanovanje najmanje deset mjeseci u godini za koju se porez utvrđuje, uz ugovor prijavljen Poreznoj upravi, te one koje domaćinu, prema pravilima ugostiteljske djelatnosti, služe za vlastito stanovanje. Isto vrijedi kad je stambena namjena onemogućena, primjerice zbog nepogode ili nedostatka infrastrukture.

Plaćaju ga vlasnici praznih i povremeno korištenih stanova, vikendica i onoga što se iznajmljuje turistima, ako za to nije ostvareno neko od oslobođenja. Obveznik je uvijek vlasnik na dan 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje, bio on fizička ili pravna osoba, domaća ili strana. Što se s nekretninom dogodi poslije toga datuma, za tu godinu više nije važno. Korisna površina ne mora se poklapati s kvadraturom iz oglasa; za grubu procjenu dovoljna je ona s rješenja o komunalnoj naknadi. Kad rješenje stigne, porez se plaća u roku od 15 dana. Grad ili općina iznos za iduću godinu smije promijeniti najkasnije do 15. prosinca, a nova odluka vrijedi od 1. siječnja. Ako visina nikad nije propisana, primjenjuje se zakonski minimum od 60 centi. Ako je iznos već određen, a do roka ne stigne nova odluka, za 2027. ostaje važeći sadašnji.

Tko je za 2027. već odlučio i gdje iznos ostaje na pet eura

Zagrebačka Gradska skupština izglasala je 16. listopada povećanje s pet na osam eura po kvadratu, jednako za cijeli grad, uz 24 glasa za i sedam protiv. O toj smo odluci već pisali, pa ovdje samo usporedba: prazan stan od 60 četvornih metara u Zagrebu dosad je stajao 300 eura godišnje, a od 2027. stajat će 480. Istarski Novigrad to je napravio dva dana ranije, 14. listopada, i sa 6,25 eura također ide na osam, pa isti stan s 375 eura skače na 480. Trogir je odluku donio 21. listopada: s dva eura ide na pet, dakle s 120 na 300 eura.

Split, Rijeka i Pula već su na pet eura na cijelom gradskom području. Split je taj iznos uveo za 2026., digavši ga s 1,99 eura, a Rijeka i Pula tu su već bile. Do 13. studenoga nijedan od ta tri grada nije objavio odluku kojom bi iznos za 2027. mijenjao. Ako do 15. prosinca to i ne učine, ostaju na pet eura, što za stan od 60 kvadrata i dalje znači 300 eura godišnje, koliko će od 2027. platiti i vlasnik u Trogiru.

Na obali visoki iznosi nisu novost. U Istri Poreč i Rovinj već naplaćuju 6,25 eura, a Umag, Fažana, Nin, Vir, Biograd na Moru i Mali Lošinj već su na maksimumu od osam. Opatija ima zone od 66 centi do osam eura, a Dubrovnik od 60 centi na otocima i u dijelu zaleđa do pet eura u prvoj zoni. Nova odluka za 2027. u tim mjestima nije objavljena. I unutar iste županije razlike su velike: dok Split naplaćuje pet eura, Kaštela, Solin i Sinj ostaju na 60 centi. Isti prazan stan od 60 kvadrata u Splitu stoji 300 eura, a nekoliko kilometara dalje 36.

Prijedlozi koji još nisu odluka: Zadar, Osijek i Varaždin

Zadar je 16. listopada u savjetovanje uputio nacrt s tri zone. Na Poluotoku bi se plaćalo pet eura po kvadratu, u ostalim kopnenim mjesnim odborima tri, a na zadarskim otocima dva. Dosad je cijeli grad bio na zakonskom minimumu od 60 centi. Savjetovanje traje do 15. studenoga, dakle još dva dana od objave ovog teksta, a konačnu odluku donosi Gradsko vijeće, najkasnije do 15. prosinca ako novi iznosi žele vrijediti od 1. siječnja. Dok ga vijeće ne izglasa, to je samo prijedlog, i vijećnici ga mogu prihvatiti, izmijeniti ili odbiti. U obrazloženju Grad kaže da ne želi da ulaganje u zadarske nekretnine služi kao porezna oaza i navodi da 40 posto sadašnjih obveznika ima prebivalište izvan Zadra, uključujući strane državljane. Stalno stanovanje i dugoročni najam od najmanje deset mjeseci ostali bi oslobođeni.

Osijek je 2. studenoga otvorio savjetovanje o jedinstvenom iznosu od četiri eura za cijeli grad, također s dosadašnjih 60 centi. Savjetovanje traje do 2. prosinca. U obrazloženju Grad izravno kaže da želi potaknuti vlasnike praznih stanova da ih daju u dugoročni najam i time, kako očekuje, povećati ponudu i pritisnuti najamnine naniže. Varaždin predlaže isti iznos, četiri eura umjesto 60 centi, a savjetovanje otvoreno 21. listopada traje do 21. studenoga. Općina Polača predlaže četiri eura po kvadratu, uz savjetovanje koje ističe 15. studenoga. Ništa od toga još nije odluka.

Računica za stan od 60 četvornih metara

Izračun je jednostavan: korisna površina puta lokalni godišnji iznos. Uzmimo isti oporezivi stan od 60 kvadrata, onaj u kojem nitko stalno ne živi i koji nije u dugoročnom najmu. U Zagrebu i Novigradu od 2027. to je 480 eura. U Trogiru, i zasad u Splitu, Rijeci i Puli, 300 eura. U Poreču i Rovinju, ako iznos ostane kakav je, 375 eura. U Dubrovniku ovisi o zoni: u prvoj 300, u predgrađima 180, na otocima 36 eura. Kod prijedloga je skok oštriji jer se kreće s dna. Isti stan u Zadru danas stoji 36 eura godišnje. Ako nacrt prođe neizmijenjen, na Poluotoku bi to bilo 300 eura, na ostalom kopnu 180, a na otocima 120. U Osijeku i Varaždinu bi se s 36 popelo na 240 eura, dakle 204 eura više nego danas. Nije to iznos zbog kojega će netko prodati stan, ali nije ni sitnica kad se zbroje pričuva, komunalna naknada i režije.

Iznosi su po četvornom metru korisne površine, za nekretninu koja podliježe oporezivanju. Kod Zadra predložene su zone, kod Dubrovnika zone već vrijede. Gdje nova odluka nije objavljena, u stupcu za 2027. stoji sadašnji iznos.

Što napraviti do 15. prosinca i što to znači za tržište

Vlasnicima koji žive u vlastitom stanu, ili ga dugoročno iznajmljuju, ova rasprava ne mijenja račun. Onima koji stan drže praznim, koriste ga povremeno ili ga iznajmljuju turistima, vrijedi pratiti stranicu vlastitog grada ili općine, a ne samo vijesti iz Zagreba. Rok je 15. prosinca, a u mjestima gdje je savjetovanje još otvoreno prijedlog se još može ublažiti ili pooštriti. Kad odluka bude izglasana, iznos vrijedi od 1. siječnja, a tko je vlasnik 31. ožujka 2027., plaća ga za cijelu tu godinu. Ako stan želite izbjeći ovom porezu davanjem u dugoročni najam, podstanar u 2027. mora boraviti najmanje deset mjeseci, a ugovor mora biti sklopljen prema pravilima o najmu stanova i prijavljen Poreznoj upravi. Bez prijave nema oslobođenja, koliko god stan stvarno bio iznajmljen.

Hoće li viši iznos vratiti prazne stanove na tržište najma, ovisi o mjestu i o vlasniku. U Zagrebu sam porez teško da će preokrenuti ulaganje onome tko stan drži kao štednju. U Zadru i Osijeku skok s 36 eura osjetniji je kao signal nego kao iznos. Gradovi to i otvoreno kažu: cilj im nije samo prihod, nego potaknuti dugoročni najam. Koliko će to uspjeti, vidjet će se tek nakon prve godine primjene. Do tada vlasnicima i kupcima ostaje jednostavna računica: u trošak praznog ili turistički iznajmljenog stana od 2027. treba unijeti stvarni lokalni iznos, a ne pretpostavku da je svuda isto, i provjeriti ga još jednom nakon 15. prosinca.